7 x Baufinanzierung: Was man über Zinsbindung, Nebenkosten und Förderung wissen muss

Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall

Kaufen oder mieten? Wie hoch sind die Nebenkosten? Wann gibt es Baukindergeld? Erhalten wir Zuschüsse für den Umbau des Elternhauses? Rund um die Baufinanzierung haben künftige Immobilienbesitzer viele Fragen. Die sieben häufigsten Fragen der Kunden – und seine Antworten – hat Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall, zusammengetragen.

Frage 1: Kaufen oder mieten?
Wir sind zwar keine Großverdiener, haben aber ein bisschen was angespart. Nun fragen wir uns, ob Kaufen besser ist als Mieten. Was meinen Sie?
Das kommt immer auf die persönliche Lebenssituation und die eigenen Wünsche an. Durch die niedrigen Zinsen ist die Gelegenheit für den Erwerb von Wohneigentum derzeit grundsätzlich sehr günstig. Zudem bieten die eigenen vier Wände Schutz vor Mieterhöhung und Kündigung – und: Im Alter wirkt die eingesparte Miete wie eine zweite Rente. Dafür sollte die Finanzierung so gestaltet sein, dass die Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei ist. Achten Sie darauf, dass Sie die monatliche Belastung für Zins und Tilgung stemmen können – und zwar so, dass noch genügend finanzieller Spielraum für den Alltag bleibt. Ob das bei Ihnen klappen kann, können Sie sich von einem Finanzierungsberater genau berechnen lassen. Einen ersten Anhaltspunkt liefern Online-Rechner.

Frage 2: Welche Zinsbindungsfrist empfehlen Sie?
Wir überlegen, uns als Alterssicherung eine Eigentumswohnung zu kaufen. Welche Zinsbindung sollen wir für den Baukredit wählen bzw. mit welcher Zinsentwicklung rechnen Sie?
Wie sich die Zinsen langfristig entwickeln, kann niemand seriös vorhersagen. Die niedrigen Zinsen bieten Ihnen die Chance, eine Immobilie vergleichsweise günstig zu finanzieren. Wählen Sie eine möglichst lange Zinsbindung, beispielsweise 20 Jahre. Lassen Sie sich einen detaillierten Finanzierungsplan erstellen und prüfen, welche Förderungen Sie in Ihre Finanzierung einbauen können. Die Wohn-Riester-Förderung etwa können Sie direkt für die Tilgung einsetzen.

Frage 3: Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Mit welchen Nebenkosten müssen wir rechnen, wenn wir uns ein Häuschen kaufen?
Insgesamt summieren sich die Nebenkosten – je nach Bundesland – auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland kassiert das Finanzamt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintrag müssen Sie nochmals rund 1,5 bis 2 Prozent der Gesamtkosten einkalkulieren. Außerdem kann die Courtage für den Makler hinzukommen. Diese beträgt in der Regel zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.

Frage 4: Immobilienkauf mit rund 50 Jahren – lohnt sich das?
Ich bin 48 und ebenso berufstätig wie mein vier Jahre älterer Mann. Bis jetzt haben wir immer zur Miete gewohnt und dabei ein bisschen was zurückgelegt. Jetzt wo unsere Tochter aus dem Haus ist, haben wir etwas mehr Geld zur Verfügung und möchten uns den Traum von der eigenen Wohnung doch gerne erfüllen. Nur: Lohnt sich das noch? Unsere größte Sorge: Kriegen wir die Eigentumswohnung bis zur Rente abbezahlt?
Als Doppelverdiener müsste das grundsätzlich zu schaffen sein. Die niedrigen Zinsen bieten die Chance, die Immobilie relativ zügig zu entschulden. Dafür sollten Sie eine Tilgung von vier Prozent oder mehr wählen. Außerdem sollten Sie die Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbaren und so oft wie möglich nutzen. Ich rate Ihnen, sich von einem Baufinanzierungsberater genau vorrechnen zu lassen, was monatlich an Zins und Tilgung auf Sie zukommt, damit Ihre Wohnung bei Renteneintritt möglichst vollständig abbezahlt ist. Im Alter profitieren Sie dann vom mietfreien Wohnen. Mit Ihrem Berater sollten Sie zudem klären, welche Förderungen Sie in Ihre Finanzierung einbauen können.

Frage 5: Wann gibt es Baukindergeld?
Mit unseren beiden Kindern, fünf und zwei Jahre alt, wird uns unsere Mietwohnung allmählich zu klein und wir überlegen, uns ein Haus zu kaufen. Bekommen wir das Baukindergeld und wie viel wäre das?
Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss für den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. Da Sie bisher zur Miete wohnen und in Ihre erste eigene Immobilie selbst einziehen, ist die erste Voraussetzung schon erfüllt. Die zweite ist, dass Ihr zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen mit zwei Kindern 105.000 Euro nicht übersteigt. Unter diesen Voraussetzungen erhalten Sie für Kinder, die zum Zeitpunkt der Beantragung unter 18 Jahre alt sind und für die Sie Kindergeld beziehen, auch das Baukindergeld – und zwar maximal zehn Jahre lang je Kind 1.200 Euro pro Jahr. In Ihrem Fall können Sie sich also über einen staatlichen Zuschuss von insgesamt bis zu 24.000 Euro freuen. Ihren Antrag stellen Sie bei der staatlichen Förderbank KfW, das geht am einfachsten online. Dort finden Sie auch weitere Informationen.

Frage 6: Wie kann ich für die eigenen vier Wände vorsorgen?
Ich bin 26 und habe erst letztes Jahr meine Berufsausbildung abgeschlossen. Noch bin ich Single, aber sollte ich später einmal Familie haben, dann am liebsten in einem Häuschen mit Garten. Kann ich dafür jetzt schon etwas tun? Ein Bausparvertrag lohnt sich bei der derzeitigen Verzinsung ja wohl kaum. Grundsätzlich gilt: Je eher Sie mit dem Sparen für die eigene Immobilie beginnen, desto günstiger können Sie diese später finanzieren. Denn jeder Euro, den Sie sich leihen müssen, kostet Geld. Je mehr Eigenkapital Sie also in eine Finanzierung einbringen können, desto besser. Zwar ist ein Bausparvertrag derzeit, wie andere Geldanlagen auch, sehr niedrig verzinst. Aber der Staat fördert Einzahlungen mit Zulagen und Prämien. Außerdem sichern Sie sich die günstigen Kreditzinsen für die Zukunft.

Frage 7: Gibt es Zuschüsse für den Umbau des Elternhauses?
Ich möchte das Haus meiner Eltern so umbauen, dass ich dort in eine eigene Wohnung einziehen kann. Bekomme ich dafür staatliche Zuschüsse?
Voraussetzung für staatliche Förderungen ist, dass Sie selbst Eigentümer der geförderten Immobilie sind. Wenn das Haus Ihren Eltern gehört, haben Sie darauf keinen Anspruch. Möglich ist aber, dass Ihre Eltern Ihnen das Haus – oder einen Teil davon, etwa die Wohnung – schon jetzt überschreiben. Dazu müssten Sie bei einem Notar einen Übergabevertrag schließen und das Wohnrecht für Ihre Eltern klären.




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