„ABBA plus“ – warum sich ein Blick auf die Speckgürtel für Investoren lohnt

Gabriel Khodzitski, CEO PREA

Gerade in volatilen Marktlagen stehen defensive Anlageprodukte bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. Daher verwundert es nicht, dass Wohnimmobilien in den deutschen Top-Städten immer größere Transaktionsvolumina verzeichnen und sich zurzeit als zweitwichtigste Assetklasse hinter den Büroimmobilien etablieren. Schließlich profitieren sie seit Jahren von der anhaltenden Reurbanisierung sowie ganz aktuell vom Trend zum Homeoffice beziehungsweise Flexible Office, was aller Voraussicht nach in einer höheren Pro-Kopf-Wohnfläche resultieren wird.

Zahlreiche Investoren haben sich angesichts der Coronakrise zudem wieder auf klassische Standortstrategien zurückbesonnen, unter anderem auf die ABBA-Taktik: A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten. Gerade bei den größten deutschen Städten ergeben sich nicht nur in den Randlagen, sondern auch in den entsprechenden Speckgürteln zahlreiche Investmentmöglichkeiten. Allerdings nicht dort, wo die meisten Marktakteure aktiv sind.

Kleinere Speckgürtelgemeinden führen beim Preiswachstum

Dies zeigt auch eine kürzlich von uns durchgeführte KI-Analyse, bei der wir die Mietpreise von 223 deutschen Speckgürtelgemeinden in der Peripherie der klassischen Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf untersucht haben. Dafür wurden sowohl die Preissteigerungen der vergangenen zehn Jahre analysiert als auch Wertentwicklungsprognosen für die kommenden fünf Jahre auf KI-Basis erstellt. Die „klassischen“ Speckgürtelstädte zeigten dabei kein einheitliches Bild: Während Offenbach am Main sowohl in der Vergangenheit als auch in der Zukunft zu den wachstumsstärksten Gemeinden im Großraum Frankfurt gehört, liegt das von zahlreichen Investoren präferierte Potsdam auf einem der hinteren Ränge für die Berliner Speckgürtelgemeinden. Auch die Stadt Sindelfingen bei Stuttgart als eine der größten Speckgürtelgemeinden weist unterdurchschnittliche Wachstumstendenzen auf.

Die stärksten Mietpreissteigerungen zeigten und zeigen sich hingegen überwiegend in kleineren Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung. Beispiele sind Wildau bei Berlin und auch der beschauliche 6.500-Einwohner-Ort Deizisau bei Stuttgart. Dort haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt, und vor allem für Deizisau sind auch in Zukunft kräftige Preissteigerungen realistisch.

Grundsätzlich zeigt sich allerdings, dass die Vergangenheit kein Stabilitätsindikator für die Zukunft sein muss. Bestes Beispiel ist die Stadt Schenefeld bei Hamburg, die in der Vergangenheit sogar mit Preisrückgängen zu kämpfen hatte, für die Zukunft aber ein geometrisches Renditewachstum von 0,65 Prozent jedes Jahr (Erwartungswert des geometrischen Wachstums) aufweisen dürfte und damit auf Platz eins der Speckgürtelgemeinden um die Elbmetropole liegt. Dies liegt nicht zuletzt an der relativen Nähe zum Hamburger Stadtteil Altona.

Es zeigt sich also, dass einige Speckgürtelgemeinden deutlich stärker performten und voraussichtlich performen werden als klassische Randlagenbezirke der jeweiligen Metropolen. Investoren sollten also den ABBA-Ansatz erweitern und ebenfalls Marktopportunitäten in den umliegenden Gemeinden analysieren.

Viel Bewegung im Berliner Speckgürtel

Aber nicht alle Speckgürtel haben sich gleich stark entwickelt. Der Immobilienboom der zurückliegenden zehn Jahre wird vor allem im Umland von Stuttgart, Berlin und München sichtbar. Die aktuellen Mietniveaus in den Gemeinden um Stuttgart und München verglichen mit den anderen deutschen Speckgürteln sind am höchsten. Der Berliner Speckgürtel zeigte – genau wie die Hauptstadt selbst – in den vergangenen Jahren starke Aufholtendenzen und das höchste prozentuale Mietpreiswachstum. Dennoch sind die Preisniveaus für eine Weltmetropole beziehungsweise ihr Ballungszentrum nach wie vor vergleichsweise erschwinglich.

Vor diesem Hintergrund ergab die KI-Analyse folgende Prognose: Die Mietpreise werden in den Berliner Speckgürteln in den kommenden fünf Jahren weiter steigen. Als einer der interessantesten Investmentstandorte hat sich zudem die Gemeinde Grünheide (Mark) erwiesen, in der aktuell die Tesla-Gigafactory entsteht. Gerade im Osten von Berlin setzen zudem der Campus Adlershof, die Erweiterung der Mediaspree und die Eröffnung des Flughafens BER positive Impulse. Aber auch westlich der Hauptstadt bieten sich Opportunitäten, unter anderem in der Gemeinde Wustermark, die unserer Analyse zufolge das größte geometrische Wachstum aller deutschen Speckgürtelgemeinden verzeichnen wird.

Darüber hinaus ergeben sich in den Gemeinden um Hamburg positive Impulse. Stuttgart und München zeigen hingegen an vielen Orten inzwischen Preisplateaus. Dort entwickeln sich allerdings einige kleine Gemeinden überdurchschnittlich stark, sodass man von Hidden Champions sprechen könnte, die vom Gros der Investoren bislang unentdeckt geblieben sind.

Marktcharakteristika beachten

Vor allem für internationale Investoren ohne örtliche Kenntnisse stellt sich dennoch die berechtigte Frage, wie viele Speckgürtelgemeinden tatsächlich „investierbar“ sind. Dies hängt schließlich nicht nur von den Wachstumspotenzialen ab, sondern auch von der Marktgröße. Schließlich sind die einzelnen Standorte sehr heterogen, beispielsweise im Hinblick auf ihren Anteil an Miet- und Eigentumswohnungen. Unterschiede ergeben sich auch in der Bevölkerungsentwicklung, die eng mit der Lebensqualität verbunden ist: Gibt es viel Grün und eine funktionierende Infrastruktur, ziehen perspektivisch mehr Städter in die jeweilige Umlandgemeinde. Für „verschlafene“ Ortschaften, die eine solche Lebensqualität nicht bieten, ist jedoch genau das Gegenteil der Fall und die Abwanderung in die Metropole wird für viele Anwohner zur Option.

Im konkreten Investmentfall sollten daher weitere KI-Analysen durchgeführt werden, die auf Basis von Milliarden Datenpunkten genau diese Aspekte analysieren und in Form von Score-Werten aufbereiten. Auf diese Weise werden Chancen und Risiken eines Standorts wissenschaftlich korrekt dargestellt, was gerade für jene Gemeinden äußerst wichtig ist, in denen es nur relativ wenige Referenzobjekte als Orientierungspunkt gibt.




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