Berechtigte Angst vor der nächsten Blase?

Tobias Kotz, Real I.S.

Einige Ökonomen warnen eindringlich vor der Gefahr, dass bald die nächste Immobilienblase platzt. Ist es wirklich Zeit, Immobilien zu verkaufen und Investments umzuschichten? Ein Gastbeitrag von Tobias Kotz, Real I.S.

Eine Blase erkennt man daran, dass sie geplatzt ist. Würden die Marktteilnehmer wissen, dass die Preise allein durch Spekulationen getrieben werden, würden sie die entsprechenden Assets nicht kaufen und es käme gar nicht erst zu Übertreibungen. So die Theorie – und sie scheint zu stimmen, denn Blasen sind so alt wie die Märkte selbst.

Platzt bald die nächste Blase? Das DIW Berlin befürchtet, dass das Risiko dafür auf dem Wohnimmobilienmarkt im vierten Quartal 2019 in sieben OECD-Ländern bei über 90 Prozent liegt und in weiteren sechs Ländern – darunter Deutschland – höher als 80 Prozent.

Prognosen mit unterschiedlichen Ergebnissen

Es gibt verschiedene Prognosemodelle, die Indikatoren für Blasen identifizieren, doch einen Konsens darüber, welches Modell und welche Indikatoren die höchste Prognosekraft haben, gibt es nicht. Deswegen ist es kaum verwunderlich, dass die Ökonomen uneins sind: Während unter anderem die Bundesbank, der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) sowie die Wirtschaftsforschungsinstitute Empirica und das DIW Berlin vor einer Wohnimmobilienblase in Deutschland warnen, widersprechen das Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) und das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln.

Hinzu kommt, dass eine Wohnimmobilienblase noch lange keine allgemeine Immobilienblase impliziert, da sich die Märkte für die unterschiedlichen Nutzungsarten unabhängig voneinander entwickeln können. Investoren in Gewerbeimmobilien sollten sich deshalb von den Warnungen vor Übertreibungen auf dem Wohnimmobilienmarkt nicht verunsichern lassen.

Leerstandsraten sinken immer noch

Es gibt zwar auch Argumente, die für eine Gewerbeimmobilienblase sprechen, diese können aber relativiert werden. Die Leerstandsraten von europäischen Büroimmobilien beispielsweise liegen zwar noch leicht über ihrem Tief von 2008, sinken aber seit 2015 dem Immobiliendienstleister CBRE zufolge kontinuierlich. In Berlin und München lagen sie im zweiten Quartal 2019 sogar bei nur 1,4 Prozent und 2,8 Prozent.

Ein starker Blasenindikator ist zudem das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapitalkapital. Wobei ein stark steigender Kreditanteil auf Übertreibungen hindeutet. Auch dafür gibt es keine Anzeichen. Die Eigenkapitalquote liegt bei der Finanzierung europäischer Gewerbeimmobilien mit mehr als 50 Prozent weit höher als in den Jahren 2001 bis 2008. Seit dem Höchststand 2009 ist diese zudem nur leicht gesunken.

Bautätigkeit bleibt moderat

Ein weiteres Zeichen für eine Immobilienblase wäre eine auffallend stark steigende Bautätigkeit, auch das zeichnet sich auf dem Markt für europäische Gewerbeimmobilien nach Umfrageergebnissen des ESRB nicht ab.

Im Gegenteil: Selbst in Ländern mit geringen Leerstandsraten wie Schweden und Norwegen sei die Zahl der Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren nahezu unverändert geblieben. Nur wenige Länder, insbesondere in Osteuropa, gaben in der Umfrage des ESRB an, dass ihre Bautätigkeit das Potenzial habe, das Gewerbeimmobilienangebot in den kommenden Jahren zu beeinflussen.

Geldpolitik bleibt expansiv

Ebenso sind die absolut niedrigen Renditen im europäischen Gewerbeimmobiliensektor ohne Kontext wenig aussagekräftig. Denn relativ betrachtet, sind sie sogar gestiegen, da sich ihr Abstand zu den Renditen auf Staatsanleihen nach Angaben des ESRB in den vergangenen Jahren vergrößert hat. Und da die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank in den kommenden Jahren voraussichtlich expansiv bleibt, wird dieser Trend wohl anhalten.

Immobilieninvestoren sollten daher Warnungen vor Blasen richtig einordnen. Richtig ist, dass sich bei Nutzungsarten wie Wohnimmobilien oder in einzelnen Ländern durchaus Übertreibungen abzeichnen, das gilt aber nicht für den gesamten europäischen Gewerbeimmobilienmarkt.




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