Berlin – Büroentwicklungen jenseits der Komfortzone

Joshua Abadayev, Geschäftsführer Atrium Development Group

Am 18. März wurden auf dem Start-up-Portal gründerszene.de gleich zwei Nachrichten veröffentlicht, die aufhorchen lassen: In der ersten Meldung heißt es, dass alle 14 Stunden ein Start-up in Berlin gegründet wird. Mehr als ein Viertel aller neuen deutschen Firmen werden inzwischen in der Bundeshauptstadt gegründet. Der zweite Artikel besagt, dass immer mehr junge Unternehmen aus Berlin-Mitte wegziehen und sich stattdessen lieber in aufstrebenden Kiezen wie beispielsweise Moabit ansiedeln – vorausgesetzt, sie finden die Flächen dafür.

Denn in der Gesamtschau wird es auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt immer enger, das Flächenangebot kann die große Nachfrage bei Weitem nicht mehr abdecken. Betroffen sind nicht nur Start-ups. Aktuelle Erhebungen des Immobiliendienstleisters CBRE zeigen, dass die leer stehenden Büroflächen in Berlin in rasanter Geschwindigkeit weniger werden: Während zur Jahresmitte 2018 noch etwa 484.000 Quadratmeter Fläche leer standen, waren es 2019 nur noch etwa 263.000 Quadratmeter. Insgesamt beträgt die Leerstandsrate 1,4 Prozent – Immobilienexperten sprechen ab weniger als drei Prozent bereits von einer Vollvermietung, da ein Mieterwechsel in der Regel mit zeitweiligen Leerständen verbunden ist. Zudem sind in jedem Büromarkt einige der freien Bestandsflächen schlichtweg unvermietbar.

Dieser Flächenmangel stellt einerseits eine sehr günstige Ausgangslage für Immobilieninvestoren dar. Er droht jedoch, perspektivisch zur Wachstumsbremse für die lokale Wirtschaft zu werden. Bislang herrscht in der Bundeshauptstadt ein in Deutschland einzigartiges Konjunkturklima; mit einem Plus von 3,1 Prozent verzeichnete Berlin 2018 ein Wirtschaftswachstum, das mehr als doppelt so kräftig verlief wie im bundesdeutschen Durchschnitt mit 1,4 Prozent. Diese Sonderkonjunktur gründet sich maßgeblich auf Unternehmen im sogenannten TMT-Bereich, also Firmen mit Schwerpunkt auf Technologie, Medien und Telekommunikation – genau die Segmente, die auch von einem Großteil der Start-ups abgedeckt werden. Steht diesen Unternehmen jedoch nicht die Möglichkeit zur Verfügung, sich räumlich zu erweitern, können ihre Wachstumspotenziale nicht oder nur eingeschränkt abgerufen werden.

Wer einen Blick in die Zukunft wagt, der erkennt, dass es wenige Gründe dafür gibt, warum diese Nachfragewelle nach Büroflächen durch Start-ups und andere innovative Unternehmen abreißen sollte. Denn einerseits wird Berlin auch für international agierende Start-ups allein schon aufgrund der kosmopolitischen Prägung und der im globalen Vergleich äußerst günstigen Geschäftskosten immer attraktiver. Andererseits ist Berlin die einzige deutsche Stadt mit gleich vier großen Universitäten, von denen drei bereits von der Exzellenzinitiative des Bundes und der Länder ausgezeichnet wurden. Diese jungen Fachkräfte verstärken nicht nur von Jahr zu Jahr die etablierten Berliner Unternehmen – gerade unter Absolventen aus den wirtschaftswissenschaftlichen und technischen Disziplinen ist die Gründungsrate einer aktuellen KPMG-Umfrage zufolge besonders hoch.

Wie aber sieht es vor diesem Hintergrund mit den Büroimmobilienprojekten aus, die zurzeit entwickelt werden? Untätigkeit lässt sich den Immobilienentwicklern jedenfalls nicht vorwerfen: Mit einem Neubau-Flächenumsatz von etwa 80.000 Quadratmetern im zweiten Quartal 2019 wurde der Vergleichswert aus dem Vorjahreszeitraum CBRE zufolge um 43,3 Prozent übertroffen. Über die Nachhaltigkeit dieser Entwicklungen lässt sich in Einzelfällen jedoch streiten: Nach wie vor werden zahlreiche Objekte eher schematisch nach altbewährten Kriterien und vor allem im Hinblick auf größere Unternehmen an den scheinbar etablierten Vorzugslagen entwickelt.

Diese Herangehensweise mag Aufwand und Kosten sparen, und vergleichsweise zügig Flächen auf den Markt bringen, die sich in der aktuellen Marktlage relativ einfach vermieten (oder für Immobilieninvestoren: verkaufen) lassen. Auf lange Sicht ist sie jedoch fragwürdig. Denn einerseits werden die Flächen oft gemäß dem Status quo entwickelt, ohne dass sie zukünftige Nutzungsanforderungen einschließen und somit spätestens im zweiten oder dritten Mietzyklus nicht mehr gefragt sind. Für langfristig orientierte Bestandshalter ergibt sich spätestens ab diesem Punkt ein handfestes Problem, um den Cashflow sicherzustellen.

Andererseits sind die Flächenzuschnitte für Start-ups in der Regel zu groß beziehungsweise zu unflexibel – und befinden sich häufig in Mikrolagen mit zu hohen Mietpreisen. Oder anders gesagt: Allzu oft werden die Berliner Start-ups den Coworking-Anbietern überlassen, obwohl sich ein klassischer Büromietvertrag bereits nach wenigen Jahren erwiesenermaßen rentiert.

Daher sollten die Akteure der Immobilienbranche – Entwickler und Investoren gleichermaßen – den Mut zu beweisen, außerhalb der eigenen gedanklichen Komfortzone zu agieren und auch größere Büroprojekte in Lagen und mit Flächenzuschnitten zu realisieren, die für Jungunternehmen erschwinglich sind. Denn zahlreiche dieser Akteure suchen einen Mittelweg zwischen Potsdamer Platz und Adlershof, und genau dies könnten Stadtviertel wie Friedrichshain, Moabit oder auch Reinickendorf bieten. Wird diesen Unternehmen die Möglichkeit gegeben, durch intelligente Flächen- und Vermietungskonzepte einzelne Areale sukzessive anzumieten, ist dies nicht nur eine ideale Vorbedingung für eine langfristig vermietbare Immobilie mit stabilen Wertzuwächsen, sondern trägt zugleich dazu bei, dass die wirtschaftliche Erfolgsstory Berlin um weitere Kapitel ergänzt werden kann.




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