Bürovermietungsmarkt München steuert auf Vollvermietung zu

Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE; Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE

München, 11. April 2019 – Im ersten Halbjahr 2019 erreichte der Münchner Bürovermietungsmarkt ein Umsatzvolumen von 426.400 Quadratmetern, was einen Rückgang um elf Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 darstellt. Der Investmentmarkt München schrumpfte im Vorjahresvergleich um 46 Prozent – im ersten Halbjahr 2019 wurden 2,05 Milliarden Euro investiert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Trotz steigender Mieten sehen wir eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen. Der Rückgang beim Vermietungsvolumen ist demnach vor allem dem Mangel an kurzfristig verfügbaren Flächen geschuldet, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 ist der Leerstand in München um 0,4 Prozentpunkte auf 2,8 Prozent zurückgegangen. Mit 1,1 Millionen Quadratmetern Bürofläche in der Entwicklung bis Ende 2021 ist die Bauaktivität in München im Vergleich zu anderen Städten zwar verhältnismäßig groß, jedoch ist auch von dieser Pipeline bereits rund die Hälfte vorvermietet.

In der Folge setzten die Mieten ihre Aufwärtsbewegung weiter fort. Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum zweiten Quartal 2018 um vier Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter. Im gleichen Zeitraum ist auch die gewichtete Durchschnittsmiete um vier Prozent gestiegen – auf knapp 19,00 Euro. „Angesichts des äußert geringen Leerstandes sind immer mehr Unternehmen gezwungen, insbesondere bei kurzfristigem Flächenbedarf, in ihren Überlegungen die peripheren Lagen noch stärker zu berücksichtigen“, erklärt Illichmann.

„Auch wenn das Transaktionsvolumen noch immer deutlich unter dem Vorjahresniveau liegt, hat sich die Dynamik seit dem ersten Quartal zuletzt wieder beschleunigt“, erläutert Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE. „Dennoch gilt weiterhin, dass es in München in keiner Assetklasse ausreichend Produkt gibt, um der Nachfrage der Investoren zu entsprechen.“ Die Investmentaktivitäten entfallen vor allem auf Gewerbeimmobilien – am Wohninvestmentmarkt mit Portfolios ab 50 Wohneinheiten wurden lediglich 118 Millionen Euro investiert.

Wie auch im ersten Halbjahr 2018 lagen die Spitzenrenditen für Büroimmobilien zuletzt bei 2,9 Prozent. „Aufgrund des Nachfrageüberhanges und des aktuellen Niedrigzinsumfeldes gerät die Prime Yield wohl weiter unter Druck“, so Tomas. Künftige Mietertragspotentiale finden bei Core-Plus- und Value-Add-Transaktionen bereits heute umfangreiche Berücksichtigung in den Kaufpreiskalkulationen der potenziellen Investoren aus dem In- und Ausland, was weiteren Druck auf die Anfangsrenditen ausübt.

„Angesichts der Flächenknappheit dürfte das Vermietungsvolumen am Münchner Büromarkt im Gesamtjahr das Niveau des Vorjahres nicht ganz erreichen – entsprechend rückt auch das Knacken der Eine-Million-Quadratmeter-Marke wieder weiter weg“, sagt Illichmann. „Während der Leerstand weiter schrumpfen wird, werden die Mieten ihren Anstieg weiter fortsetzen.“

„Auch am Investmentmarkt drückt der Produktmangel das von der Nachfrage her denkbare Jahresergebnis – da die Investoren nicht genügend geeignete Objekte finden, wird das Transaktionsvolumen vermutlich trotz einiger erwarteter Großabschlüsse nur schwer die sechs Milliarden Euro von 2018 übertreffen können“, prognostiziert Tomas.

Der deutliche Nachfrageüberhang bei Büroflächen und Investment-Produkt sowie die Knappheit im Stadtgebiet München lässt Gemeinden im Umland bei Mietern und Investoren stärker in den Fokus rücken.




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