Co-Working nur ein Trend?

Die Nachfrage nach Co-Working-Spaces steigt kontinuierlich. Wird sich diese neue Form des Arbeitens dauerhaft etablieren oder liegt hier eine vorübergehende Modeerscheinung vor. Brigitte Walter, Mitglied des Vorstandes der Real I.S., gibt einen kurzen Einblick zum aktuellen Stand der Dinge.

Ob London oder Berlin, München oder Amsterdam, überall schießen neue Co-Working-Spaces aus dem Boden. Das Online-Magazin Deskmag zählte Ende 2017 weltweit rund 15.500 Co-Working-Spaces mit 1,3 Millionen Mitgliedern und erwartet bis Ende 2018 eine Steigerung auf knapp 19.000 Spaces mit 1,7 Millionen Co-Workern. Doch wird sich diese neue Form des Arbeitens dauerhaft etablieren? Oder handelt es sich nur um eine vorübergehende Modeerscheinung?

Start-Ups können keine ganzen Büroetagen anmieten

Junge Unternehmensgründer mit wenigen Mitarbeitern können und wollen keine ganzen Büroetagen anmieten, sich auf lange Mietvertragslaufzeiten festlegen und schon in der Startphase ihr knappes Kapital in Büroausstattung investieren. JLL hat beispielhaft für ein Büro mit zehn Mitarbeitern vorgerechnet, dass Gründer in den ersten drei Jahren mit Co-Working günstiger fahren als mit einem konventionellen Büro. Erst danach kehrt sich der Kostenvorteil um, weil die Co-Working-Mieten in der Regel höher sind. Auch lässt sich flexibler auf sich verändernde Personalstärken reagieren.

Hinzu kommt, dass Gründer in den Top-7-Städten kaum noch adäquaten Büroraum finden. Berlin oder München weisen Leerstandsquoten von drei Prozent auf. Die Zentren und angesagten Stadtteile sind praktisch vollvermietet. Co-Working-Spaces und ähnliche flexible Bürokonzepte, die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig, sind für eine funktionierende Start-up-Szene unverzichtbar. Für jede Stadt, die sich als Start-up-Hub der Digitalwirtschaft etablieren will, sind Co-Working-Flächen ein entscheidender Standortfaktor.

Co-Working ist ein Lebensgefühl

Doch es sind nicht nur wirtschaftliche Zwänge und harte Fakten, die Start-up-Gründer in Co-Working-Spaces treiben. Eine offene und kreativitätsfördernde Arbeitsatmosphäre, die Möglichkeiten zur Vernetzung und Zusammenarbeit sowie ein modernes Design und eine hochwertige Ausstattung sind weiche Faktoren, die längst nicht nur Gründer aus der Generation der Digital Natives anlocken. Co-Working ist ein Lebensgefühl. Inzwischen verlegen auch größere Unternehmen Teile ihrer Belegschaft zeitweise in Co-Working Spaces. Neben der Flexibilität schätzen auch sie das kreative Arbeitsumfeld.

Die Betreiber von Co-Working-Spaces sind zu rund 90 Prozent selbst Mieter der entsprechenden Büroflächen. Das macht sie für Vermieter beziehungsweise Asset Manager zu einer zunehmend relevanten Mietergruppe. In London gehörten im vergangenen Jahr Betreiber von Co-Working und ähnlichen Flexible-Work-Modellen zu den größten Akteuren am  Vermietungsmarkt. WeWork stand mit Abstand an erster Stelle. Doch sind Co-Working Spaces nicht nur relevant, sondern aus Sicht des Vermieters auch interessant?

Vereinfacht gesagt basiert das Geschäftsmodell auf Fristentransformation: Der Betreiber mietet die Räumlichkeiten relativ langfristig an und bringt dann kurzfristig und flexibel mietende Co-Worker dort unter. Das birgt ein gewisses Risiko für den Betreiber. Kann er auch eine Phase mit leeren Schreibtischen überstehen? Wenn nicht, kann das auch für den Vermieter zum Problem werden. Deshalb ist die Auswahl des Co-Working-Anbieters wichtig, zumal viele selbst noch Start-ups sind und keineswegs alle profitabel arbeiten.

Nachfrage nach Co-Working-Spaces steigt

Co-Working Spaces stellen sehr hohe Ansprüche an das Objekt und seine Ausstattung. Co-Worker bevorzugen zentrale und gut erreichbare Lagen in den Innenstädten oder den angesagten Quartieren der großen A-Städte. Begehrt sind großzügige und repräsentative Gebäudezuschnitte, am besten in kernsanierten Altbauten. Ein anschauliches Beispiel ist ein Objekt in Amsterdam, wo flexible Workspaces im Jahr 2017 für fast zwölf Prozent des Büroflächenumsatzes standen.

Der niederländische Anbieter Tribes hat dort kürzlich ein ehemaliges Schulgebäude am Raamplein im Grachtenviertel mit bester öffentlicher Nahverkehrsanbindung bezogen. Die altehrwürdige Fassade blieb erhalten, im Inneren wurde das Gebäude kernsaniert. Ein weiteres Beispiel in den Niederlanden ist das Blaak House in Rotterdam; auch dort verbirgt sich hinter einer historischen Fassade eine moderne Co-Working-Fläche, die von Tribes angemietet wurde. Die hohen Ansprüche erfordern allerdings auch die Bereitschaft zu stetigen Modernisierungen. Denn das Angebot wächst und damit auch der Wettbewerb. Die Nutzer haben flexible Verträge und können schnell wechseln, wenn sie einen attraktiveren Workspace finden.

Co-Working ist ein bleibendes Phänomen

Eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit Coworking Spaces erfordert daher ein passendes Objekt, ein verantwortungsvolles Asset Management bei der Auswahl des Betreibers und ein sehr aktives Property Management. Die Betreiber danken es mit relativ hohen Mieten. JLL hat exemplarisch für Hamburg festgestellt, dass Co-Working-Betreiber dort bei Neuvermietungen zwölf Prozent mehr als der Durchschnitt zahlen, in der Innenstadt sogar 18 Prozent mehr, korrespondierend mit den hohen Ansprüchen an Lage und Ausstattungsqualität.

Bei Nettoanfangsrenditen von kaum mehr als drei Prozent für Büroimmobilien in deutschen Top-Lagen ist das ein wichtiges Argument. Und zu guter Letzt schließen die Co-Working-Betreiber oft Mietverträge über einen langen Zeitraum ab und verschaffen dem Vermieter damit Sicherheit und Planbarkeit.

So sprechen nicht zuletzt strukturelle Gründe dafür, dass Co-Working keine Modeerscheinung, sondern ein bleibendes Phänomen ist, das von Immobilieninvestoren mit geeigneten Objekten nicht ignoriert werden sollte.

 




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