Einzelhandelsmarkt Berlin – Polyzentrale Struktur mit unterschiedlicher Entwicklung

Ronald Steinhagen, Geschäftsführer bei COMFORT

COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 6 fasst die Ergebnisse abschließend bezogen auf den Gesamtmarkt zusammen.

Anders als in anderen deutschen Metropolen weist die Berliner Einzelhandelslandschaft eine polyzentrale Struktur auf, die über sechs 1A-Lagen verfügt. Hinzu kommen aufgrund der Größe der Stadt diverse Stadtteillagen und eine große Anzahl von zum Teil in diese Lagen integrierten, zum Teil isoliert funktionierenden Shopping-Centern. Somit ergibt sich ein erheblicher Wettbewerbsdruck zwischen einzelnen Standorten. Insbesondere auf einige periphere und in die Jahre gekommene Einkaufszentren, aber auch auf die eine oder andere Straßenlage, kommt erheblicher Neupositionierungsbedarf zu. Hier spielen auch Einflüsse des Onlinehandels und die damit einhergehenden Veränderungen im stationären Handel sowie verändertes Konsumentenverhalten eine große Rolle. Das Einkaufen, welches über die Deckung des täglichen Bedarfs hinausgeht, benötigt heute höhere Aufenthaltsqualität, Service und integrierte Dienstleistungen, sodass der Einkauf an sich zum Erlebnis wird und sich vom Internet und dem gewöhnlichen Einheitsbrei abhebt.

COMFORT hat in dieser Serie die relevanten Einzelhandelslagen der Hauptstadt analysiert und auch die Entwicklungen der vergangenen Jahre aufgezeigt. In Bezug auf Passantenfrequenzen in allen sechs untersuchten Lagen lässt sich in Summe eine nahezu konstante Passantenzahl seit dem Jahr 2013, dem Beginn der Erhebungen an über 50 Zählpunkten in Berliner 1A-Lagen, konstatieren. Die Veränderung seit 2013 liegt bei weniger als 1 %, wobei die Schwankungsbreite über die Jahre bei unter 10 % liegt, was jedoch auch in verschiedenen externen Einflüssen wie Wetter und Veranstaltungen an den jeweiligen Zähltagen begründet sein kann.

Björn Gottschling, Geschäftsführer bei COMFORT: „Die intensiven Erhebungen der letzten Jahren zeichnen ein hervorragendes Bild der Entwicklung der Berliner Einzelhandelslagen im Hinblick auf die Passantenfrequenzen. Da die Summe der Passanten in allen 1A-Lagen mit moderaten Schwankungen konstant ist, kann man mit dieser Erhebung die These, dass Innenstädte bzw. ihr stationärer Einzelhandel an Attraktivität und Bedeutung verlieren, klar widerlegen. Aber es ist richtig, dass Einzelhändler, Eigentümer sowie Planer, Städte und Bezirke gemeinsam an der Attraktivität der Einkaufsstraßen arbeiten müssen. Der Kunde erwartet vom Einkaufserlebnis deutlich mehr als noch vor zehn Jahren. Erlebnis, Aufenthaltsqualität, Service und Gastronomie sind die bekanntesten Schlagwörter in diesem Kontext.“

Während die verschiedenen Lagen schon traditionell eine unterschiedliche Bedeutung und Anziehungskraft haben, hat sich der Passantenzuspruch über die Jahre unterschiedlich entwickelt. Ist die Tauentzienstraße seit Jahren die 1A-Lage mit den höchsten Frequenzen, haben sich die Lagen Alexanderplatz und Hackescher Markt mit Zuwachsraten von 40 % bzw. 30 % seit 2013 ausgesprochen positiv entwickelt. Bei Höchstfrequenzen von 8.500 und 9.000 Personen sind Tauentzien und Alex inzwischen nahezu gleichauf. Recht konstant gehalten hat sich die Wilmersdorfer Straße mit Frequenzen von knapp 6.000 Passanten, während Friedrichstraße und Schloßstraße tendenziell verloren haben. Auch der Kurfürstendamm verzeichnet punktuell sinkende Passantenströme, was hier aber auch in aktuellen und jüngst abgeschlossenen Großprojekten zu begründen ist – FÜRST, Gloria und zuletzt Upper West schränken die Attraktivität und Begehbarkeit in den jeweiligen Blöcken erheblich ein, werden den Kudamm zukünftig jedoch mit auch für den Einzelhandel wegweisenden Projekten bereichern. Auch die sinkenden Passantenfrequenzen der Friedrichstraße und Schloßstraße sind differenziert zu betrachten: so sind diese zwischen Bahnhof und Unter den Linden sowie zwischen Karstadt und Das Schloss nach wie vor hoch, während sie an anderen Stellen deutlicher leiden.

Geschuldet dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel stagnieren die Höchstmieten derzeit (Ausnahme: Tauentzienstraße für kleinteilige Ladenflächen mit einer Steigerung auf 400 €/m²) bzw. gehen leicht zurück. Dieser Umstand muss jedoch in dem Kontext gesehen werden, dass eben diese Mieten über die letzten Jahre zum Teil rasant gestiegen sind, zumindest in den Lagen City-West, Alexanderplatz und Hackescher Markt, die sich strukturell ohne erheblichen Flächenzuwachs solide entwickeln konnten. Im Betrachtungszeitraum ließen sich in diesen 1A-Lagen Wachstumsraten von
15 % bis 20 % feststellen, blickt man weiter zurück sind diese Steigerungsraten mitunter noch deutlich höher.

Olaf Petersen, Geschäftsführer bei COMFORT Research und Consulting: „Auch in Berlin lässt sich wie im allgemeinen bundesweiten Trend eine Stagnation oder ein Rückgang der Höchstmieten beobachten. Neben den externen Einflüssen wie Onlinehandel, kann man hier auch eine Konsolidierung beobachten, da die Flächenleistungen der Händler mit den zum Teil rasant gestiegenen Mieten nicht Schritt halten konnten. Aktuell können wir in vielen Bereichen jedoch eine Trendwende erkennen, so gibt es positive Signale von diversen Textilunternehmen, aber auch der Buchhandel hat seine Talsohle durchschritten. Lebensmittler, Drogerien oder Systemgastronomie nutzen zum Teil die Zurückhaltung der traditionellen Branchen, um ihren Platz in besten Lagen zu finden und bereichern das Angebot. International hervorragend organisierte Konzepte, Monolabel Stores und Flagshipstores als Marketinginstrument gewinnen zunehmend an Bedeutung, dies allerdings nur in wenigen Metropolen mit Berlin in einer Vorreiterrolle.“

Aufgrund der polyzentralen Struktur Berlins lässt sich im Gesamtbild ebenfalls feststellen, dass der innerstädtische Einzelhandel in Bezug auf die sechs beschriebenen Lagen im Gegensatz zu den anderen deutschen Großstädten und Metropolen eine kleinere Rolle spielt. Bei rund 4,9 Mio. m² Verkaufsfläche machen diese Innenstadtflächen einen Anteil von gut 13 % aus. Städte wie Stuttgart, Düsseldorf, München oder Frankfurt weisen hier deutlich höhere Innenstadtanteile auf. Berlin jedoch ist aufgrund der Stadtgröße der insgesamt größte Markt, der mit knapp 19 Mrd. € Gesamtumsatz weit vor allen anderen Städten liegt. Aufgrund eben dieser flächenmäßig großen Ausdehnung, zusätzlich diverser Stadtteillagen und über 50 Shopping-Centern verteilt sich der gesamtstädtische Handel weiter in die Fläche. Das Einzugsgebiet Berlins beträgt knapp 5,5 Mio. Menschen, hinzu kommen ca. 33 Mio. Touristen, die in manchen 1A-Lagen und innerstädtischen Centern Umsatzanteile von bis zu 40 % ausmachen.

Unter dem Strich muss Einem um die Berliner 1A-Lagen nicht bange sein. Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und Alexanderplatz entwickeln sich prächtig und der Wandel und die Dynamik am Hackeschen Markt mit immer wieder neuen Konzept und Ideen, kulturellen Einrichtungen sowie Gastronomiekonzepten machen den Charme dieses Kleinods aus. Etablierte Lagen wie die Schloßstraße und die Wilmersdorfer Straße verfügen zwar über weniger internationalen und tourismusrelevanten Glanz, profitieren aber von ihren traditionellen Einzugsgebieten in den Bezirken. Die Friedrichstraße befindet sich zwischen Leipziger Platz und Alexanderplatz in einem ausgesprochen starken Wettbewerbsumfeld. Hier besteht auch projektbezogen gewisser Revitalisierungsbedarf, damit die Friedrichstraße wieder zu ihrer eigenen Identität im Einzelhandelsgesamtgefüge findet. Das Potenzial hierzu ist sehr groß, da sich im Umfeld der Straße über den Handel hinaus viele städtische Funktionen vereinen – Kultur, Politik, Gastronomie, Hotels und attraktive Büroflächen. Hier muss die Friedrichstraße bedarfsgerecht ihre Nische finden und das gegebene Potenzial ausschöpfen.

„Alle 1A-Lagen verfügen über einen differenzierten Charakter und ein gutes Potenzial, welches dementsprechend bedient werden muss. Hervorheben kann man hier den Kurfürstendamm und Tauentzien, die von Konsum über Premium bis Luxus alles bieten. Der Alexanderplatz besticht durch seine Gesamtfrequenz, der Hackesche Markt durch seine Kleinteiligkeit und Coolness für ein junges, internationales Publikum“, fasst Ronald Steinhagen, Geschäftsführer bei COMFORT, zusammen.




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