Erträge mit Immobilien

Entwicklungen wie die Landflucht der Bevölkerung oder die zunehmende Bedeutung des E-Commerce sind auch auf dem skandinavischen Immobilienmarkt zu spüren. Das ist nicht unproblematisch, doch Investoren können sich diese Trends zunutze machen.

Eine stabile Wirtschaft und wachsende Bevölkerungszahlen sind gute Argumente für Anlagen in skandinavische Immobilien. Die Immobilienpreise werden durch attraktive Renditen, guten Zugang zu Kapital und steigende Mieten gestützt. Doch der intensive Wettbewerb macht den Markt für Anleger zur Herausforderung.

Skandinavien gehört zu den stärksten Wirtschaftsregionen

Gemeinsam liegen Schweden, Norwegen, Finnland und Dänemark auf Rang zwölf der stärksten Wirtschaftsregionen weltweit. Insgesamt leben dort 26,7 Millionen Menschen. Die stabilen Staatshaushalte und die wettbewerbsfähige Wirtschaft in diesen Ländern sind nur einige der Gründe, warum viele Anleger die Region als sicher betrachten. Die starken Fundamentaldaten haben zu einem hohen Lebensstandard geführt und zu einem BIP, das pro Kopf etwa 60 Prozent höher ist als im Rest der Europäischen Union. Die Hauptstädte dieser Länder gehören zu den am schnellsten wachsenden Städten Europas.

Auch wenn sich die nordischen Länder in vieler Hinsicht ähneln, bestimmen unterschiedliche Faktoren die wirtschaftliche Entwicklung der letzten Jahre. Finnland litt nach der Finanzkrise unter einem schwachen Wachstum, verstärkt durch die Sanktionen gegen seinen wichtigsten Handelspartner Russland. In den vergangenen zwei Jahren konnte sich das Land jedoch erholen. In Dänemark hat die geplatzte Immobilienblase im Jahr 2006 zeitweise zu weniger Nachfrage im Inland geführt, doch das Land erholt sich von den Auswirkungen. Norwegen dagegen hat die Finanzkrise recht gut überstanden und profitiert nun vom steigenden Ölpreis sowie höheren Exporten. Die norwegische Statistikbehörde sagt für die Jahre 2018 und 2019 ein Wachstum von jeweils etwa 2,5 Prozent voraus. Mit einem Wachstum zwischen drei und vier Prozent gehörte Schweden in den letzten Jahren bereits zu den stärksten Volkswirtschaften Europas. Auch hier sind Prognosen etwas moderater, aber optimistisch. Die schwedische Wirtschaft dürfte um zwei bis 2,5 Prozent pro Jahr zulegen.

Bevölkerungswachstum verursacht steigende Häuserpreise

Zwischen 2014 und 2016 sind die Häuserpreise in ländlichen Regionen Schwedens und Norwegens um 20 bis 30 Prozent gestiegen, in den Ballungsgebieten noch stärker. Das lag unter anderem am Bevölkerungswachstum in urbanen Räumen, dem geringen Angebot sowie einem höheren verfügbaren Einkommen und niedrigen Zinsen. Letzteres ließ die Preise zusätzlich steigen. Um den Markt zu stabilisieren, verschärften die Finanzbehörden beider Länder die Kreditkonditionen. Gleichzeitig kam neuer Wohnraum auf den Markt, sodass die Hauspreise in Oslo und Stockholm im Jahr 2017 um rund zehn Prozent zurückgingen. Der gegenwärtige Abschwung stützt die langfristige Stabilität der Volkswirtschaften, denn er verringert die Gefahr künftiger Schieflagen. Auch der Zeitpunkt hierfür ist dank der guten Konjunkturlage und geringen Arbeitslosigkeit günstig. Zudem wirken sich die Entwicklungen bislang kaum auf den Markt für Gewerbeimmobilien oder vermietete Wohnimmobilien aus.

Die Länder im Norden sind nach Großbritannien, Deutschland und Frankreich der viertgrößte Immobilienanlagemarkt in
Europa. Wie die meisten globalen Immobilienmärkte zeichnete sich die Region in den letzten Jahren dadurch aus, dass viel Kapital für Immobilienanlagen zur Verfügung stand. Die meisten Anleger konzentrierten ihre Investitionen vor allem auf Core-Immobilien wie langfristig vermietete Bürogebäude in Bestlagen, Ladenlokale
in Einkaufszonen und Wohnimmobilienportfolios. Infolgedessen konnten diese Objekte an Wert gewinnen.

Skandinavischer Imobilienmarkt als attraktive Anlagealternative

Durch die Preissteigerungen
 sind die Renditen bei Büros und Einzelhandel sowie Industrie- und Logistikobjekten gesunken. Trotzdem liegen sie immer
noch bei 3,5 bis vier Prozent beziehungsweise fünf bis
 sechs Prozent. In Anbetracht der weltweit niedrigen Zinsen und hohen Bewertungen anderer Assetklassen sind Immobilien in Skandinavien daher nach wie vor eine attraktive Anlage.

Wegen der niedrigen Zinsen dürften Kapitalzuwächse in den kommenden Jahren nur noch durch nachhaltige Erträge möglich sein, also durch höhere Mieteinnahmen oder aktives Management der Immobilien. Die Mieten vieler Bürogebäude in guten Lagen steigen. 2017 waren es fünf bis zehn Prozent. Die kurz- bis mittelfristigen Aussichten sind angesichts der soliden Wirtschaftsleistung und der begrenzten Entwicklungsaktivitäten weiter gut. Die Aussichten im Einzelhandelsbereich sind uneinheitlicher, doch bei höherwertigen Logistikmärkten gibt es einige positive Faktoren.

Weiterhin zahlreiche Anlagemöglichkeiten

Auch Aberdeen Standard Investments* nutzt Investitionsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt und verfolgt einen klaren Ansatz, nach dem die voraussichtliche Rendite der Immobilien die Risiken widerspiegeln sollte. Im Allgemeinen investiert Aberdeen Standard Investments langfristig in Immobilien und konzentriert sich bei Anlagen eher auf strukturelle Wirtschaftsfaktoren anstatt auf kurzfristige Konjunkturausblicke. Doch wenn die Marktpreise steigen, wird es schwieriger, Anlageobjekte zu finden, die für eingegangene Wagnisse entschädigen. Sinkende Renditen von Core-Immobilien verleiten Investoren dazu, höhere Risiken einzugehen, um bessere Erträge zu erzielen. Doch jetzt ist nicht der richtige Zeitpunkt, um höhere Risiken einzugehen. Eine gute Objektauswahl in Verbindung mit einer aktiven Anlageverwaltung bietet 2018 zahlreiche Anlagemöglichkeiten in Skandinavien.

Großstädte in Dänemark, Schweden, Norwegen und Finnland beispielsweise wachsen schnell und das Angebot kann nicht mit der Nachfrage Schritt halten. Deswegen steigen auch die Eigenheimpreise. Das ist ein Grund, sein Kapital in Mietwohnungen anzulegen. In guten Lagen stehen weniger als ein Prozent der Immobilien leer und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bietet positive Aussichten für langfristig wachsende Mieten. Aberdeen Standard Investments wird einen Wohnimmobilienfonds lancieren, der in Core-Wohnimmobilien in europäischen Winning Cities investiert. Ein großer Teil des Kapitals soll in Skandinavien angelegt werden.

Preise in den letzten zehn Jahren verdoppelt

In einigen Städten der Region haben sich die Preise in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Im Fall von Büroimmobilien in weniger guten Lagen haben sie sich dagegen kaum geändert. Das führte zu zahlreichen Umbauprojekten, bei denen Büros zu Wohngebäude wurden. Aberdeen Standard Investments lancierte 2016 einen Fonds, der sich ausschließlich auf solche Projekte konzentriert. Bislang hat der Fonds ein Volumen von knapp 300 Millionen Euro, von denen rund zwei Drittel in acht Projekte in Dänemark, Schweden und Finnland sowie Großbritannien und Deutschland investiert sind.

Eine weitere interessante Anlagemöglichkeit bietet der E-Commerce. Er wuchs in den nordischen Ländern im letzten Jahrzehnt bis zu 15 Prozent jährlich. So wird es voraussichtlich weitergehen. Dabei erfordert der E-Commerce etwa zwei- bis dreimal so viel Logistikfläche wie der stationäre Einzelhandel. Die Schnelligkeit und Effizienz der Lieferketten sind maßgeblich für die Wettbewerbsfähigkeit von Händlern in diesem Segment und unabhängigen Logistikunternehmen. Verglichen mit anderen Immobilien versprechen solche im E-Commerce-Bereich attraktive Erträge, die zusammen mit dem Wachstum der Branche und der anhaltenden Globalisierung auf Rekordgewinne hindeuten könnten. Logistikzentren bieten die besten Anlagemöglichkeiten in diesem Bereich.

E-Commerce stellt große Herausforderung für den Einzelhandel dar

Der wachsende E-Commerce ist jedoch eine große Bedrohung für den stationären Einzelhandel ebenso wie für herkömmliche Einkaufszentren. Am wenigsten betroffen ist der Handel mit Waren des täglichen Bedarfs, bei dem in der Regel Lebensmittel und andere Güter oder Dienstleistungen, wie in Restaurants oder Apotheken, an die Menschen verkauft werden, die in unmittelbarer Umgebung leben und arbeiten. Die dazugehörigen Immobilien sind weniger durch den E-Commerce bedroht und die Preise bleiben während eines Wirtschaftszyklus relativ stabil. Wir investieren vor allem in Objekte an wichtigen Verkehrsknotenpunkten, die viel Laufkundschaft garantieren. Ein gutes Beispiel dafür ist das Carlsberg Byen Einzelhandelszentrum in Kopenhagen. Die Immobilie wurde vom Aberdeen Property Nordic Fund I erworben. Der Fonds wurde 2006 aufgelegt und investiert in Core-Immobilien aus den Bereichen Büro und Einzelhandel in den nordischen Ländern. Mit 370 Millionen Euro ist der Aberdeen Property Nordic Fund I der größte Immobilienfonds von Aberdeen Standard Investments, der vorrangig in Skandinavien investiert. Anleger erhielten in den letzten zehn Jahren eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 4,5 Prozent.

Kurze fußläufige Entfernungen zu öffentlichen Verkehrsmitteln und ein städtisches Arbeitsumfeld werden wichtiger für Mieter von Büros in Skandinavien. Daher sind diese Kriterien maßgeblich für eine Anlage in Immobilien. Zudem gibt es noch ausreichend Spielraum, um auf eigene Erfahrungen vertrauen zu können und Objekte in guter Lage mit Leerständen oder kurzfristigen Mietverhältnissen zu erwerben, bei denen Erträge durch die Verwaltung der Anlagen gesteigert werden können.

Alles in allem bietet der Immobilienmarkt in Skandinavien attraktive Anlagechancen, die aufgrund ihrer geringen Volatilität und stabilen Erträge gerade für institutionelle Investoren attraktiv sind.




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