Fonds kaufen kräftig ein

Tobias Kassner, bulwiengesa

Bei Unternehmensimmobilien ist die Nachfrage nach Investmentobjekten und nach neuen Mietflächen nach wie vor sehr hoch. Doch es fehlen geeignete Objekte. Daher sind Investment- und Vermietungsvolumen im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Halbjahr zuvor deutlich zurückgegangen – der Transaktionsumsatz auf dem Investmentmarkt um 40 % auf 1,1 Mio. Euro, das Vermietungsvolumen um 30 % auf 246.000 qm. „Der Engpass im Investmentmarkt kann nur durch eine stärkere Neubautätigkeit oder durch Herauslösen von eigengenutzten Objekten aufgelöst werden“, sagt Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa und Autor des Marktberichtes.

„Der Hauptgrund für den Einbruch am Vermietungsmarkt ist der Mangel an verfügbaren Mietflächen. Aktuell streben viele Mieter Sicherheit an. Dazu gehört, dass bei Neuanmietungen Mietverträge mit längeren Laufzeiten abgeschlossen und zügig Anschlussoptionen angestrebt werden.“ Asset- und Fondsmanager kaufen fünfmal so viel wie im 2. Halbjahr 2018 Im vergangenen Halbjahr gab es deutliche Verlagerungen bei den Akteuren. So kauften Asset- und Fondsmanager mehr als fünfmal so viel an wie im zweiten Halbjahr 2018. Sie kauften Objekte für gut 210 Mio. Euro an, während das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr 2018 lediglich 37 Mio. Euro betrug. Das Investmentvolumen lag dennoch ein Drittel niedriger als der fünfjährige Schnitt, derbei knapp 368 Mio. Euro liegt. Verkaufen möchten sie aktuell jedoch nicht so gerne: Mit gut 250 Mio.
Euro waren sie deutlich weniger aktiv als im zweiten Halbjahr 2018 (372,2 Mio. Euro).

Auch Immobilien-AGs/REITs sind im Vergleich zum Fünf-Jahres-Schnitt aktiver beim Ankauf von Unternehmensimmobilien. Die Deutsche Industrie REIT-AG, die sich für eine bessere Vernetzung und Datentransparenz als jüngstes Mitglied der Initiative Unternehmensimmobilien angeschlossen hat, erklärt, woran das aus ihrer Sicht liegen könnte. Sonja Petersen, CIO Deutsche REIT-AG: „Wir sehen in Unternehmensimmobilien immer noch einen Nischenmarkt, der in den letzten Jahren, auch aufgrund von fehlenden, renditestarken Alternativen, sehr an Bedeutung gewonnen hat. Deswegen haben wir bereits 2017 begonnen, in attraktive Unternehmensimmobilien zu investieren. Wir erhalten dabei eine gute Verzinsung aus dem laufenden Geschäft. Die hohe Mietrendite und die hohe Stabilität über Zyklen hinweg sind für uns die wesentlichen Merkmale.“

Nationale Marktteilnehmer legen deutlich zu In den vergangenen Jahren war der Investmentmarkt für Unternehmensimmobilien deutlich stärker international geprägt. Dies stand häufig mit großen Portfoliotransaktionen in Zusammenhang. Teilweise haben ganze Unternehmen mit ihren Immobilienbeständen den Besitzer gewechselt.

Hierdurch sind viele bekannte Namen wie Valad oder Geneba vom Markt verschwunden – und neue wie Cromwell oder Frasers hinzugekommen. Nationale Marktteilnehmer legten um über 20 % zu und prägen den Markt mit einem Anteil von über 83 % auf der Käuferseite. Auf Verkäuferseite sieht es nahezu identisch aus. Solche hohen Anteile der Inländer gab es in der bisherigen Berichterstattung der Initiative Unternehmensimmobilien noch nie.

Gewerbeparks am begehrtesten

Gewerbeparks sind die begehrteste unter den vier Objektkategorien (Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Lager- und kleinere, urbane Logistikimmobilien sowie Produktionsimmobilien), wie sie von den Mitgliedern der Initiative Unternehmensimmobilien definiert werden. Alle anderen Objektkategorien büßten im Vergleich zum Fünf-Jahres-Schnitt an Transaktionsvolumen ein. Damit sind Gewerbeparks die am stärksten gehandelte Objektkategorie im ersten Halbjahr 2019. Mit knapp 440 Mio. Euro Transaktionsumsatz stellten sie knapp 41 % des gesamten Investmentvolumens dar.

Generell, das zeigt der aktuelle Marktbericht, entschleunigt sich die Renditekompression bei den Unternehmensimmobilien derzeit deutlich. Produktionsnahe Mieter werden immer weniger Eine Stärke von Unternehmensimmobilien ist der breit gefächerte Mietermix. In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Nachfrage deutlich gewandelt: Klassische Mieter aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe, Leichtindustrie und dem Automotive-Umfeld werden tendenziell von Unternehmen aus den Bereichen Logistik und Dienstleistungen abgelöst. Auch die Nachfragegruppe „Sonstige“, die sich aus vielfältigen kleinen Wirtschaftszweigen zusammensetzt, wird immer prägnanter. Die klassischen Mieter, die einst rund 50 % der Mieterschaft gestellt haben, summieren sich immer häufiger auf geringere Anteile um 20 % bis 25 %.

Kassner: „Mieter aus dem Segment Logistik und Transport sind immer häufiger in Unternehmensimmobilien zu finden. Dies liegt nicht nur am veränderten Konsumverhalten der Bevölkerung, sondern auch am Zusammenwachsen von Produktion und Logistik. Weil das Angebot an Logistikimmobilien und an Grundstücken auf der grünen Wiese immer knapper wird, weichen viele Nutzer auf andere Kategorien der Unternehmensimmobilien aus.“




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