Graue Wohnungsnot: Betreutes Wohnen als attraktive Alternative

Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender der TERRAGON AG

Die demografische Wende ist da: Die geburtenstarken Jahrgänge der Babyboomer erreichen das Rentenalter. Zwar dürfen sie mit einem langen Leben rechnen – doch die sogenannte graue Wohnungsnot trübt manchen die Freude. Insbesondere mangelt es in der ganzen Bundesrepublik an Angeboten des Service-Wohnens für Senioren. Auf der anderen Seite schlagen die Immobilieninvestoren Alarm: Immer mehr Städte führen Mietpreisbremsen ein, Berlin will sogar einen Mietendeckel. Während umstritten ist, ob Mieter davon tatsächlich profitieren, bekommen die Eigentümer die Wirkung dieser Gesetze bereits zu spüren. Die ohnehin stark komprimierten Renditen schrumpfen weiter, und unter dem Damoklesschwert des Mietendeckels hat die Bautätigkeit in der Hauptstadt spürbar abgenommen. Vor allem institutionelle Anleger müssen sich umsehen, wie sie mit dem Geld ihrer Kunden noch ausreichende Renditen erwirtschaften, ohne ihr Risikoprofil drastisch zu verschieben. Doch es gibt eine Alternative, die beiden Seiten nützt: Neu errichtete Einrichtungen des Service-Wohnens für Senioren fallen nicht unter die Regelungen der Mietpreisbremse für Bestandsbauten. Von einem Investment in diesem Marktsegment profitieren deshalb Anleger wie Senioren.

Umzug im Alter: Service-Wohnen statt Pflegeheim

Mit zunehmendem Alter ändern sich die Ansprüche an die eigene Wohnung. Während Barrierefreiheit immer wichtiger wird, ist eine hohe Zimmerzahl erst unnötig und wird schließlich zur Belastung. Viele ältere Menschen wären bereit, in eine kleinere Wohnung zu ziehen, wenn diese dafür ohne Treppen erreichbar ist und die Flure Platz für einen Rollator bieten. Einrichtungen des Service-Wohnens haben den zusätzlichen Vorteil, dass die Senioren selbst mit zunehmenden Einschränkungen dortbleiben können, denn sie können Pflege- und unterstützende Dienstleistungen flexibel hinzubuchen. So kann der Umzug in ein Pflegeheim verzögert oder gar verhindert werden. Das kommt nicht nur den Präferenzen der meisten Bundesbürger entgegen, sondern nimmt auch Druck aus dem überlasteten Heimsystem in Deutschland: Bleibt die Heimquote bei ihrer heutigen Höhe, während die Zahl der Pflegebedürftigen steigt, müssten viel mehr neue Pflegeheime gebaut werden. Restriktive Rahmenbedingungen und die föderal zersplitterte Gesetzeslage bremsen jedoch den Pflegeheimneubau. Einrichtungen des Service-Wohnens hingegen sind in der Projektentwicklung mit klassischen Wohnhäusern vergleichbar. Allerdings liegen bei der hotelähnlichen Gestaltung im Premiumsegment die Errichtungskosten deutlich höher.

Großes Investitionspotenzial

Wie nötig der verstärkte Neubau im Bereich des betreuten Wohnens ist, zeigt ein Blick auf die Zahlen. Schon aktuell sind 94 Prozent der Kommunen unterversorgt, insgesamt fehlen mehr als eine halbe Million seniorengerechter Wohnungen. In den 30 größten deutschen Städten stehen für 100 Senioren durchschnittlich nur etwa drei Wohneinheiten in entsprechenden Einrichtungen zur Verfügung. Wenn die Zahl der Betagten und Hochbetagten wächst, ohne dass der Neubau in diesem Bereich drastisch zunimmt, wird dieses Verhältnis noch schlechter. Dabei geht es nicht nur darum, barrierefreien Wohnraum zu schaffen – viele Babyboomer legen Wert auf Individualität und hohe Wohn- und Servicequalität, zugleich sind sie fähig und willens, dafür entsprechend zu bezahlen. Gerade im höherpreisigen Segment ist der Bedarf am größten: Etwa die Hälfte aller bestehenden Einrichtungen haben nur bis zu 30 Wohneinheiten und können deshalb bestimmte Angebote gar nicht machen, die erst in größeren Einrichtungen ab etwa 100 Wohneinheiten realisierbar sind. Diese Lücke bietet großes Investitionspotenzial – deutschlandweit etwa 64 Milliarden Euro, davon allein im Premium-Segment etwa 33 Milliarden Euro.

Große Chancen, beherrschbare Risiken

Neben der positiven Nachfrageprognose sind im Bereich des Service-Wohnens auch die Renditen höher als bei klassischen Wohnimmobilien. Je mehr zusätzliche Angebote und Gemeinschaftsflächen eine Einrichtung vorhält, desto stärker weicht die Miete pro Quadratmeter von der einer vergleichbaren Wohnung am selben Ort ab. Deshalb ist das Premium-Segment für Investoren besonders interessant.

Doch was ist mit Risiken? Hier zeichnet sich ein großer Vorteil gegenüber stationären Pflegeheimen ab: Eine Betreiberinsolvenz ist ein wesentlich geringeres Problem, denn die Serviceleistungen sind ein eigenständiger Bestandteil des Wohn- und Servicevertrages, und etwaige Pflegedienstleistungen muss ohnehin ein externer Pflegedienst erbringen. Das ermöglicht bei einem eventuellen Ausfall des Betreibers oder Servicepartners mehr Flexibilität bei der Suche nach Ersatz. Im schlimmsten Fall können die einzelnen Apartments ohne Umbau als reine Wohnungen vermietet werden. Dennoch sollten Investoren sich gründlich mit ihren möglichen Geschäftspartnern auseinandersetzen. Erfahrung, Fachwissen und ein guter Track Record sind unbedingt notwendig. Mit dem richtigen Partner ist das Service-Wohnen für Senioren jedoch ein attraktives Investment – mit Mehrwert für Anleger und Gesellschaft.




Nachricht an die Redaktion

Hier können Sie uns einen Kommentar zu dem Artikel zukommen lassen.
Wir freuen uns auf Ihr Feedback.

[honeypot additional-name-406]]

Bei unseren Lesern momentan beliebt