Immobilien-Investments: Per Mausklick zum Zeitvorsprung

Dr. Nicolai Wendland, Mitgründer und CIO bei 21st Real Estate

Auf den Immobilienmärkten herrscht derzeit chronischer Mangel an attraktiven Produkten. Gleichzeitig erhalten Investoren nach wie vor zahllose Exposés, die zum großen Teil nicht in die eigene Investmentstrategie passen. Ein rentables Angebot zu vertretbaren Konditionen zu finden, kann vor diesem Hintergrund zur Glückssache werden. Und wie immer, wenn es um die Jagd nach den besten Objekten geht, schart sich die Konkurrenz schneller um den Um anderen Interessenten zuvorzukommen, ist schnelles Handeln gefragt.

Nicht nur bei den Bietern, sondern auch bei den Geldhäusern, die die entsprechende Finanzierung übernehmen. Letztere stehen unter hohem Druck, das Investmentvorhaben einzuschätzen, den Budgetplan auf Plausibilität zu prüfen, Beleihungswerte zu ermitteln und zeitnah über eine Kreditvergabe zu entscheiden. Eine aufwendige und personalintensive Aufgabe, schließlich kann die Prüfung der Finanzierung mehrere Wochen oder sogar Monate dauern, wenn die nötigen Dokumente händisch geprüft werden müssen. Bis vor wenigen Jahren war dies der Regelfall.begehrten Fund, als es einem lieb ist.

Dann kamen Big und Smart Data und vieles wurde einfacher. Zunächst wurden einzelne Prozesse, die für eine Objekt- oder Portfolioanalyse bedeutend sind, nach und nach digitalisiert. Doch erst seit Kurzem ist es möglich, eine vollautomatische Analyse kompletter Portfolios zur Erstindikation eines Investment- oder Finanzierungsvorhabens auf einer digitalen Plattform durchzuführen.

Möglich machen das Milliarden von Datenpunkten auf Basis von Mietspiegeln, Standortinformationen, sozioökonomischen Daten und Angebotspreisen sowie der bereits erfassten Bestandsmietverträge. Innerhalb kurzer Zeit kann eine präzise Auswertung des gesamten Portfolios sowie jeder einzelnen Immobilie erstellt werden. Diese enthält alle relevanten Finanzkennzahlen sowie den WAULT und liefert auf Basis von Machine-Learning-Technologie eine präzise Bestimmung der lokalen, am Markt erzielbaren oder aufgrund geltender Mietspiegel realisierbaren Mietpreise. Mit diesen werden die Ist-Mieten des Portfolios abgeglichen und Mietanpassungspotenziale aufgezeigt.

Zusätzlich wird unmittelbar eine Prognose des möglichen Cashflows der kommenden Jahre erstellt. Was früher Monate gedauert hat, benötigt nun nicht mehr als ein paar Minuten; ohne an Aussagekraft zu verlieren. Zudem können auf Basis von Smart Data die jeweiligen Mikro- und Makrostandorte miteinander verglichen werden – beispielsweise im Hinblick auf das Über- und Unterbewertungspotenzial einzelner Stadtviertel oder sogar Straßenzüge.

Vollautomatische Portfolioanalysen haben in der Regel die Funktion einer dem Prozess vorgeschalteten Sortiermaschine: Statt langwierig jedes einzelne Objekt des Portfolios zu prüfen, erfahren Investoren zeitnah, ob sich eine tiefere Prüfung überhaupt lohnt. Bestehende Geschäftsmodelle werden dadurch jedoch nicht verdrängt und menschliche Mitarbeit wird auch in Zukunft vonnöten sein. Der Gebäudezustand beispielsweise kann derzeit noch von keinem Algorithmus geprüft werden. Den involvierten Spezialisten wird allerdings ein technischer Assistent zur Seite gestellt, der ihnen zusätzliche Sicherheit und einen Effizienzvorsprung bietet – besonders dann, wenn es die jeweilige digitale Plattform ermöglicht, dass nach der Erstindikation alle beteiligten Akteure gleichzeitig ihre Zuarbeiten liefern und somit den Prozess vorantreiben.




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