In Großstädten steigen die Mietpreise weiter

Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt

Seit fünf Jahren gilt in deutschen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreisbremse. Doch die Mieten steigen teilweise weiterhin stark an. Eine immowelt Analyse zeigt, dass die Angebotsmieten in 39 von 40 untersuchten Großstädten seit Einführung des Gesetzes weiter gestiegen sind, in 37 davon sogar mit einem prozentual zweistelligen Wachstum.

Für die Analyse wurden die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in Großstädten mit Mietpreisbremse jeweils im 1. Halbjahr 2010, 2015 und 2020 untersucht. Am stärksten sind die Kaltmieten demnach in Berlin gestiegen: ein Plus von 44 Prozent seit 2015 – und damit genauso stark wie im gleichen Zeitraum vor Einführung des Gesetzes. Als Folge wurde im Februar dieses Jahres mit dem Mietendeckel ein weiteres Instrument zur Eindämmung der Preissteigerungen eingeführt.

Auch in weiteren angespannten Wohnungsmärkten zeigt die Mietpreisbremse kaum Wirkung: In München kletterten die Preise in den 5 Jahren seit Einführung um 30 Prozent. In Düsseldorf und Stuttgart beträgt der Anstieg jeweils 24 Prozent.

„In Städten mit Zuzug und folglich einer steigenden Nachfrage können die Mietanstiege nur durch gezielte Neubaumaßnahmen gebremst werden“, sagt Prof. Dr. Cai Nicolas Ziegler. „Die alleinige Erhöhung des Angebots reicht aufgrund der hohen Baukosten aber nicht aus. Vielmehr ist es die Aufgabe der Städte Sozialwohnungen mit Preisbindung zu schaffen.“

Hamburg und Köln mit geringeren Anstiegen

Welche Auswirkungen ein planvoller sozialer Wohnungsbau hat, zeigt sich an Hamburg. In der Hansestadt kletterten die Angebotsmieten von 2010 auf 2015 noch um 29 Prozent. In den vergangenen 5 Jahren konnte die Steigerungen auf 14 Prozent begrenzt werden. Die gestiegene Nachfrage durch den Zuzug konnte Hamburg im Gegensatz zu anderen Großstädten durch gezielte Wohnbauprogramme abfangen. Auch in Köln konnten größere Preissprünge vermieden werden: Dort ging der Anstieg von 27 auf 11 Prozent zurück.

Insgesamt in 26 Städten sind die Anstiege nach Einführung der Mietpreisbremse geringer als vorher. In vielen sind die Unterschiede allerdings gering. In Hannover ist die Steigerung zum Beispiel von 24 auf 23 Prozent zurückgegangen, in Nürnberg von 24 auf 22 Prozent.

In Heilbronn und Offenbach beschleunigt sich das Wachstum

In einigen Großstädten hat sich die Situation nach Einführung der Mietpreisbremse sogar verschärft. In Heilbronn sind die Preise in den 5 Jahren vor der Einführung um 22 Prozent gestiegen, in den 5 Jahren danach sogar um 37 Prozent. Eine vergleichbare Entwicklung lässt sich auch in Offenbach feststellen, wo der Anstieg von 18 auf 31 Prozent angewachsen ist. Auch in Mainz (von 17 auf 25 Prozent) und Düsseldorf (von 16 auf 24 Prozent) beschleunigte sich das Preiswachstum merklich.

Generell wird mit der Mietpreisbremse beabsichtigt, die Preisanstiege einzudämmen. Dafür dürfen Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Neubauten, umfassend sanierte und möblierte Wohnungen sind ausgenommen. Zunächst sollten die Regelungen nur bis Ende 2020 gelten, die Große Koalition entschied sich jedoch dafür, die Mietpreisbremse um weitere 5 Jahre zu verlängern. In diesem Zuge wurden außerdem die Möglichkeiten der Mieter, zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen, erweitert.




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