Investmentmarkt leidet unter Produktmangel

Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE

Hamburg, 10. Juli 2019 – Im ersten Halbjahr 2019 wurden am Hamburger Bürovermietungsmarkt 300.000 Quadratmeter umgesetzt – 14 Prozent über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2018. Das Investitionsvolumen hingegen ist im gleichen Zeitraum um 51 Prozent auf 1,52 Milliarden Euro zurückgegangen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wir hatten am Hamburger Bürovermietungsmarkt ein dynamisches erstes Halbjahr, das deutlich über dem Niveau der meisten Vorjahre lag“, sagt Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg bei CBRE. Diese Dynamik ist nicht zuletzt auf mehrere Eigennutzer wie Otto zurückzuführen.

Auch die Stadt Hamburg hat mit ihrer Anmietung über rund 50.000 Quadratmeter großen Einfluss auf das positive Halbjahresergebnis. Weiterhin ist der Hamburger Markt von einer starken Büroflächenknappheit geprägt.“ Verglichen mit dem zweiten Quartal 2018 ist der Leerstand Ende des zweiten Quartals 2019 um 1,3 Prozentpunkte auf 3,1 Prozent zurückgegangen. In den zentralen Teilmärkten, der City, dem Hafen und der HafenCity, liegt die Leerstandsrate bereits unter der 2-Prozentmarke.

„Wir nähern uns rapide der Vollvermietung. Je geringer der Leerstand wird, desto geringer dürfte in der Zukunft auch das Vermietungsvolumen ausfallen: nicht nur stehen weniger freie Flächen zur Verfügung, sondern es werden auch immer weniger Unternehmen innerhalb der Stadt umziehen wollen – aufgrund  der zunehmenden Herausforderungen geeignete Flächen finden zu können. Steigende Durchschnittsmieten in allen Teilmärkten der Hansestadt tragen ihr Übriges dazu bei“, erläutert Zadeh.

Gleichzeitig bieten Neubauten nur geringe Möglichkeiten zur Entlastung des Marktes. Von den bis Ende 2021 zu errichtenden Flächen sind bereits zwei Drittel vorvermietet. „Die Problematik wird dadurch verschärft, dass Projektentwicklungen aufgrund der Knappheit an Bauunternehmen und aufgrund steigender Baukosten zeit- und kostenintensiver werden. Auch der Mangel an Baugrundstücken sowie städtische Restriktionen hemmen die Bauaktivität beziehungsweise die spekulative Neubauentwicklung“, so Zadeh.

Eine weitere Folge des Nachfrageüberhanges am Mietmarkt sind steigende Mietniveaus. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 ist die Spitzenmiete in der Hansestadt um elf Prozent auf 30,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen. „Das ist ein Rekordniveau für die Hansestadt“, so Zadeh. „Erstmals seit 2013 wurde die Spitzenmiete im ersten Halbjahr zudem nicht nur in der Innenstadt, sondern auch in der Hafencity aufgerufen.“ Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um zwölf Prozent auf 17,4 Euro.

„Im Gesamtjahr wird sich der Hamburger Büromarkt ungefähr auf dem Umsatzvolumen des Vorjahres bewegen“, prognostiziert Zadeh.

„Besonders im Vergleich mit dem starken ersten Halbjahr 2018 erscheint der Rückgang am Investmentmarkt drastisch, aber auch im Vergleich mit den anderen Vorjahren hatten wir ein ruhiges erstes Halbjahr“, sagt Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg bei CBRE. „Am Investoreninteresse deutscher wie auch internationaler Investoren liegt dies jedoch nicht – der Markt wird lediglich angebotsseitig gebremst.“

„Angesichts der in den letzten drei Monaten noch einmal deutlich gefallenen Zinsen und des starken Nachfrageüberhangs gehen wir davon aus, dass die Renditen im Jahresverlauf noch einmal sinken werden“, prognostiziert Mikulicz. Dies gelte nicht nur für die Spitzenrendite, sondern insbesondere auch für die Lagen außerhalb des CBD.




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