Kaufen oder mieten? Was lohnt wo im Düsseldorfer Speckgürtel

Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler

Wellste mech för et Läppke halde, denkt sich wohl so mancher Düsseldorfer, wenn er die städtischen Immobilienpreise sieht. Nicht ohne Grund zieht es immer mehr Menschen in den Speckgürtel der Rheinmetropole. Hier wollen viele die Gunst der Stunde nutzen und sich mithilfe der historisch niedrigen Zinsen und günstigen Baukredite den Traum vom Eigenheim erfüllen. Gleichzeitig steigen aber auch die hiesigen Immobilienpreise. Da kommt schnell die Frage auf: Lohnt sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch? Eine gute Überprüfung ist, Kaufpreis und Miete gegenüber zu stellen, um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln.

Lange galt ein Kaufpreisfaktor* um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie der Full-Service Immobiliendienstleister McMakler in seiner aktuellen Analyse auch zum Düsseldorfer Umland für das erste Halbjahr 2019 feststellt.

Von den 15 analysierten Düsseldorfer Speckgürtel-Regionen liegt nur eine unter dem Faktor 24. In Erkrath bezahlen Käufer im Schnitt 23,24 Jahresnettokaltmieten für eine Immobilie. Dicht dahinter kommen Velbert, Solingen, Dormagen und Heiligenhaus. Alle vier mit einem Kaufpreisfaktor zwischen 24 und 25. Dabei sind Immobilien in den beiden direkt an Düsseldorf grenzenden Regionen Erkrath und Dormagen mit einem Kaufpreis von 2.464,33 €/m² und 2.633,48 €/m² und einer Durchschnittsmiete von 8,84 €/m² und 8,83 €/m² um einiges teurer als in Velbert, Solingen und Heiligenhaus, die im zweiten und dritten Ring um Düsseldorf liegen.

Hier kostet der Quadratmeter 2.071,42 Euro, 2.249,46 Euro und 2.286,60 Euro und die Mieten liegen im Schnitt bei 7,10 €/m², 7,60€/m² und 7,62 €/m². Damit sind die drei die günstigsten Speckgürtel-Regionen, sowohl beim Kaufpreis als auch bei den Mieten. „Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis, desto eher rentiert sich der Immobilienkauf. Allerdings sollten Interessenten auch auf andere Faktoren wie Lage, Infrastruktur und natürlich auch auf persönliche Vorlieben achten“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Teuer wird es auf der linken Seite des Rheins, dort stehen die mit Abstand teuersten Immobilien im Düsseldorfer Speckgürtel – in Meerbusch kostet der Quadratmeter stolze 3.959,19 Euro. Auch bei den Mietpreisen ist Meerbusch mit 10,25 €/m² am teuersten. Das Problem: Die Kaufpreise haben sich dynamischer entwickelt als die Mieten. Mit einem Kaufpreisfaktor von 32,17 ist Meerbusch auch das einzige Gebiet im Düsseldorfer Speckgürtel, das die 30er-Schallmauer durchbrochen hat. Mit einigem Abstand folgen Langenfeld, Haan und Mettmann, die jeweils einen Kaufpreisfaktor von 29,88, 28,14 und 28,06 aufweisen.

Preislich unterscheiden sich die drei allerdings stark. Langenfelde hat mit 3.311,77 €/m² die zweitteuersten Kaufpreise und mit 9,24 €/m² die drittteuersten Mieten. Während der Quadratmeterpreis in Haan mit 3.001,38 Euro noch im oberen Drittel rangiert, ist der Mietpreis mit 8,89 €/m² eher im Mittelfeld. Mettmann liegt mit 2.835,29 €/m² im Mittelfeld des Kaufpreis-Rankings, bei den Mieten mit 8,42 €/m² dagegen im unteren Drittel.

„Ein hoher Kaufpreisfaktor ist nicht immer mit hohen Immobilienpreisen gleichzusetzten, es kommt immer auf die Relation an. Darüber hinaus ist der Faktor immer nur eine Momentaufnahme, von einem Kauf ist deshalb nicht grundlegend abzuraten. Gerade wenn in eine altersgerechte Immobilie investiert wird, die im Alter Mietfreiheit verspricht und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wichtig ist, alle individuellen Faktoren abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler können hier mit fachlichem Know-how unterstützen“, ergänzt Pieczonka von McMakler.

Auffällig ist, dass das Düsseldorfer Umland überwiegend einen noch moderaten Kaufpreisfaktor aufweist, elf der 15 analysierten Gebiete liegen unter der 28er-Marke. Selbst Städte wie Neuss, Ratingen und Hilden, die eigentlich in der oberen Hälfte des Kaufpreisfaktor-Rankings liegen, sind mit Werten von 27,67 sowie 27,44 und 26,92 Jahresnettokaltmieten für die Durchschnittsimmobilie nur knapp über der 24er-Marke.  „Noch ist das Düsseldorfer Umland attraktiv für Immobilienkäufer, obwohl der alte Idealwert von 24 von den meisten Gemeinden überschritten wurde. Heutzutage gilt unter vielen Experten erst ein Kaufpreisfaktor über 30 als kritisch und diese Grenze hat im Düsseldorfer Speckgürtel nur Meerbusch überschritten“, erklärt der Immobilienexperte von McMakler.

Im Vergleich der sieben A-Städte Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln, finden Kaufinteressenten aktuell in Düsseldorf die zweitgünstigsten Immobilien mit durchschnittlich 4.264 €/m2. Bei den Mietpreisen liegt die Stadt mit der längsten Theke der Welt mit 10,87 €/m2 ebenfalls auf dem zweitletzten Platz des Big-Seven-Rankings. Trotzdem fällt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis eher schlecht aus: Mit 32,68 hat die Rheinmetropole die 30er-Schallmauer durchbrochen.




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