Lektüreunterricht für die Immobilienbranche

In der aktuellen Marktlage sind sowohl nationale als auch internationale Investoren die treibende Kraft hinter der steigenden Nachfrage nach Zertifizierungen. Dr. Thorsten Huff, Head of Sustainability bei CBRE, analysiert den Markt.

Zugegeben: Es gibt anregenderen Lesestoff als die Kriterienkataloge von BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methology), DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) und LEED (Leadership in Energy an Environmental Design). Die Systeme fallen mit einer Vielzahl von Kriterien äußerst komplex aus, noch dazu unterscheiden sie sich teilweise deutlich voneinander. Dennoch ist es höchste Zeit, dass sich die deutsche Immobilienbranche intensiver mit dem Thema Nachhaltigkeitszertifizierungen auseinandersetzt. Das ist deshalb besonders wichtig, weil sie für immer mehr institutionelle Anleger inzwischen zum notwendigen Investmentkriterium geworden sind, vor allem im gewerblichen Immobiliensegment. Gerade im Vergleich zum angelsächsischen Raum besteht noch spürbar Nachholbedarf – doch die ersten Schritte in die richtige Richtung sind bereits gemacht.

Die Relevanz wird in Zukunft deutlich zunehmen

Zweifelsohne sind in der aktuellen Marktlage sowohl nationale als auch internationale Investoren die treibende Kraft hinter der steigenden Nachfrage nach Zertifizierungen. Zwar unterscheiden sich von Investor zu Investor die konkreten Anforderungen, aber vor allem defensiv orientierte Institutionelle wie Versicherungen und Pensionskassen legen verstärkt Wert auf die entsprechenden Zertifizierungen. Zum einen existieren für viele dieser Marktteilnehmer ökologische und soziale Vorgaben (die auch unter dem Begriff Environmental Social Governance oder ESG zusammengefasst werden). Diese müssen in ihrer Investmentstrategie unbedingt berücksichtigt und nachgewiesen werden. Zum anderen fällt ihr Anlagehorizont in der Regel eher langfristig aus. Das Nachhaltigkeitszertifikat ist dabei ein fester Bestandteil des Risikomanagements geworden – beinahe wie das gepflegte Scheckheft beim Autokauf.

Abbildung 1: Nachfrage nach Zertifizierungslabeln
Quelle: CBRE, DGNB, USGBC, GBIG, 2018

Aktuell sorgt der enge Vermietungsmarkt in den Metropolen dafür, dass den Unternehmen kaum eine Auswahl bei Mietflächen bleibt. Ändert sich die Marktlage und geht die Nachfrage zurück, kann sich diese Ausgangssituation jedoch in einigen Jahren deutlich verändern. Spätestens, wenn sich der Markt wieder entspannt, werden zertifizierte Flächen einen deutlichen Wettbewerbsvorteil haben. Denn die Governance-Regeln für Unternehmen und damit auch die für die Mieter umfassen immer mehr Vorgaben zur Nachhaltigkeit.

Nicht nur ökologisch, sondern „well“

Auch hier stammen die wichtigen Impulse aus dem angelsächsischen Raum. Besonders eindrucksvoll zeigen das Initiativen wie America’s Pledge oder Under2 MOU, die sich der freiwilligen Einhaltung des Übereinkommens von Paris verschrieben haben. Inzwischen gehören Tausende US-amerikanische und internationale Unternehmen zu den Unterzeichnern. Entsprechend hoch fallen auch die Ansprüche an die Arbeitsumgebung aus.

Eine zertifiziert nachhaltige Arbeitsumgebung ist zudem ein Argument zur Mitarbeitergewinnung. Schließlich umfassen immer mehr Zertifizierungssysteme eine Bewertung des Wohlgefühls anhand von Gesichtspunkten wie dem Design der Immobilie, der Raumluftqualität sowie der Beleuchtung. Noch einen Schritt weiter geht das neu entwickelte Label „WELL-Being & Health“, das auch innerbetriebliche Aspekte bis hin zur Qualität des Kantinenessens bewertet. In Zeiten des „War for Talents“ wird es für Unternehmen immer wichtiger, eine hohe Aufenthaltsqualität im Büro zu bieten. Eine Immobilie, welche die entsprechenden Anforderungen erfüllt oder sich entsprechend nachrüsten lässt, kann auf diese Weise Alleinstellungsmerkmale erlangen. Für Investoren ist also auch die Bescheinigung des Wohlgefühls ein relevantes Investmentkriterium.

Frankfurt als Vorreiter für Deutschland

Es verwundert nicht, dass im bundesweiten Vergleich das international geprägte Frankfurt am Main mit den meisten BREEAM-, DGNB- und LEED-Zertifikaten aufwarten kann. Eine von uns durchgeführte Analyse hat kürzlich ergeben, dass sich mit 6,5 Millionen Quadratmetern etwa ein Drittel der in Deutschland zertifizierten Flächen im Ballungsraum der Mainmetropole befindet. Eine weitere Ursache findet sich in der Dimension der Immobilien: Die Kosten für eine nachhaltige Bauweise nehmen bei einer größeren Nutzfläche im Verhältnis stärker ab. Meist ist die Schwelle der Wirtschaftlichkeit bei 8.000 bis 10.000 Quadratmetern erreicht, was angesichts der zahlreichen Bürotürme in Frankfurt allemal gegeben ist.

Abbildung 2: Top Fünf-Standorte im Label-Vergleich
Quelle: CBRE, DIFNI, DGNB, USGBC, GBIG, 2018

Hinzu kommt ein zeitlicher Aspekt, der den Vorsprung Frankfurts erklärt: Obwohl der Markt für die Zertifizierung von Bestandsimmobilien in den deutschen Metropolregionen wächst, wird in aller Regel im Rahmen von Neuentwicklungen oder Revitalisierungen zertifiziert. Das bedeutet, dass oftmals mehrere Jahre Bauzeit vergehen, bis diese Flächen genutzt werden. Zwar schreitet nun auch in Berlin und den anderen deutschen Metropolen die Entwicklung von zertifizierten Flächen voran – diese sind jedoch häufig noch nicht fertiggestellt. Die Aufholjagd der anderen deutschen Top-Städte verläuft daher im Vergleich zu Frankfurt am Main zeitverzögert.

 Das Zertifikat allein genügt nicht

Während die Ursprünge von LEED und Co. sowohl in den USA als auch hierzulande im Bürosegment liegen, werden zukünftig auch andere gewerbliche Nutzungsarten wie Hotels, Shoppingcenter oder Logistikimmobilien immer häufiger zertifiziert. Dieser Aspekt sorgt dafür, dass die Komplexität der Thematik in Zukunft noch weiter steigt.

Bereits jetzt können nur wenige Projekte die volle Punktzahl in einem Bereich erzielen. Außerdem zeigt sich, dass diejenigen Projekte, die die höchste Gesamtpunktzahl in Frankfurt am Main erhielten, nur selten 100 Punkte in einer Einzelkategorie erhalten. Umgekehrt sind die Projekte, die in Einzelergebnissen die volle Punktzahl erreichen, insgesamt betrachtet nicht unbedingt Spitzenreiter. Wichtig ist auch, dass die jeweiligen Zertifizierungssysteme ihre spezifischen Vorteile oder Nachteile besitzen. Es unterscheidet sich je nach konkretem Fall, welches Label sich für die Immobilie am besten eignet. In Frankfurt wurden Gebäude sogar gleich doppelt zertifiziert.

Für die Zukunft sollte im Umgang mit den Labels einiges getan werden. Ein wichtiger Punkt wäre, dass die Ergebnisse der Systeme transparenter und die Klassifizierungen deutlicher differenziert werden. Zwar gibt es zwar für die jeweiligen Zertifikate mehrere Abstufungen, dennoch wird auf den ersten Blick nicht ersichtlich, wodurch genau eine Immobilie ihr Silber-, Gold- oder Platinzertifikat erhalten hat. So kann beispielsweise je nach System die Installation von Photovoltaikanlagen einen Standortnachteil bei der Bewertung ausgleichen. Hier muss stärker differenziert und transparenter gewichtet werden, schließlich trägt die energetische Autarkie herzlich wenig zur Standortbewertung bei. Zudem entsprechen die Standards aus dem Jahr 2008 nicht den heutigen – genauso wenig, wie die heutigen Standards denjenigen in zehn Jahren entsprechen werden. Gold ist also nicht gleich Gold. Letztlich wird aber ein Gebäude auch nie alleine aufgrund seines Zertifizierungs­grads gekauft.

Mein Fazit: Ein Label allein macht das Gebäude noch nicht zukunftsfähig. Umso genauer müssen die Vertreter der Immobilienbranche hinschauen, wenn sie sich im Rahmen einer anstehenden Transaktion mit den vorhandenen Zertifizierungen und ihren Regelwerken beschäftigen. Im Grunde ist es wie damals im Lektüreunterricht während der Deutschstunde: Meistens stammt der größte Erkenntnisgewinn gerade aus den Werken, die einem anfangs eher zäh erscheinen mögen.




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