Warum Städte schlaue Parkhäuser brauchen

Zur Smart City gehören nicht nur intelligente Straßenlampen und Car- oder Bike-Sharing. Auch Parkhäuser sollten auf keinen Fall zurückgebaut werden, im Gegenteil:

Metropolen haben ein Platzproblem. Menschen, die dorthin ziehen, brauchen Wohnungen und Arbeitsplätze. Gleichzeitig werden die Einwohner mobiler; neue Straßen müssen gebaut werden, um den Verkehrskollaps zu verhindern. Zunächst erscheint es Stadtentwicklern plausibel, unter diesem Druck den Individualverkehr zurückzudrängen. Wo heute Parkhäuser stehen, könnten dann Wohnungen oder Büros gebaut werden und Straßen würden spürbar entlastet. Der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) übernähme dann den Transport der Menschen.

Das ist zu kurzfristig gedacht, denn das Bedürfnis der Stadtbewohner, sich individuell fortzubewegen, bleibt bestehen. Deswegen gibt es bereits heute viele neue Mobilitätskonzepte, etwa das Carsharing. Damit ist es nicht mehr essenziell, ein eigenes Auto zu besitzen, doch der ÖPNV ist nur ein Element von vielen, die miteinander vernetzt werden müssen. Die Digitalisierung ermöglicht das und gehört damit zu den Voraussetzungen der Smart Mobility, einem Aspekt der Smart City.

Intermodale Verkehrsketten

Bei näherem Hinsehen sind intermodale Verkehrsketten das smarte Verkehrskonzept. Pendler beispielsweise können mit dem eigenen Auto zum Parkhaus am Stadtrand fahren, die S-Bahn zu einem Verkehrsknotenpunkt in der Stadt nehmen und von dort aus mit einem Leihrad, E-Bike, oder per Carsharing zum Arbeitsplatz fahren. Diese Möglichkeiten können beliebig kombiniert werden. Eine Smartphone-App hilft, das zu koordinieren.

Je vielfältiger die Angebote sind und je besser die Schnittstellen verwaltet werden, desto besser werden die Bedürfnisse der Menschen erfüllt. Diese Überlegungen sind relevant für Immobilieninvestoren, denn auch Mobilität erfordert Flächen. Für den ruhenden Verkehr sind das Parkplätze am Straßenrand, Parkhäuser und Tiefgaragen. Auch eine Smart City wird diese Flächen brauchen – die Anforderungen werden allerdings höher sein, denn immer mehr Fahrzeuge werden elektrisch angetrieben und brauchen Ladestationen.

Mehr autonom fahrende Autos

Perspektivisch wird es auch immer mehr autonom fahrende Autos geben, die adäquate Parkplätze brauchen. Gerade das Carsharing braucht zentrale Stationen; das ist auch eine Voraussetzung für das Konzept der intermodalen Verkehrsketten insgesamt. Eines Tages dürften auch Lande- und Umsteigeplätze für Lufttaxis gefragt sein. Nicht zuletzt suchen Stadtlogistiker zentrale Flächen, um den Warentransport auf den letzten Metern zu organisieren.

Parkhäuser haben an dieser Stelle eine große Zukunft – als Mobility Hubs. Investmentunternehmen haben die vielen Potenziale von Parkhäusern bereits erkannt und Fonds für diese speziellen Immobilien aufgelegt. Es gibt viele Möglichkeiten: Parkflächen gehören zu Büro- und Wohnimmobilien, Kaufhäusern, Shoppingzentren, Flughäfen, Bahnhöfen, Eventlocations, Hotels, oder Krankenhäusern.

Mithilfe der Digitalisierung werden aus Stellflächen Dienstleistungsangebote, die zusätzliche Services anbieten. Beispiele dafür sind Vorab-Reservierungen oder Ladestationen für E-Fahrzeuge. Schon heute haben moderne Parkhäuser keine Schranken mehr, Fahrer müssen keine Tickets mehr ziehen und sich auch nicht mehr am Kassenautomaten anstellen, denn abgerechnet wird automatisch.

Vom Parkhaus zum Mobility Hub

Damit man diese Potenziale ausschöpfen kann, muss sich viel ändern. In Deutschland betreiben Eigentümer ihre Parkhäuser meist noch in Eigenregie und wissen wenig über die professionelle Vermarktung ihres Besitzes, besonders im Hinblick auf neue Nutzungskonzepte. Im Parkhaus der Zukunft werden komplexe Dienstleistungen erbracht, hinter denen spezialisierte Anbieter und ein breites Kooperationsnetzwerk stehen müssen. Nur so können Parkhäuser sich von Garagen zu Mobility Hubs entwickeln.

Partner aus der Energiewirtschaft können etwa den Ausbau von Ladesäulen für Elektroautos unterstützen; Autohersteller können standardmäßig RFID-Chips (radio-frequency identification-Chips) verbauen, damit Autos kontaktlos in Parkhäuser einfahren und sie wieder verlassen können. Sinnvoll sind zudem Kooperationen mit Carsharing- und Leihrad-Anbietern, Logistik-Dienstleistern oder dem ÖPNV.

Hinter diesen Services muss eine offene und skalierbare Plattform stehen. Über die Plattform können schnell zusätzliche Dienste für Parkhausnutzer eingeführt und neue Kooperationspartner aufgenommen werden. Sie ermöglicht die komplexe Koordination der vielen Anbieter und Nutzer. Autofahrer werden heute schon zum nächsten Parkhaus navigiert und können in einigen bereits ohne Tickets ein- und ausfahren, da die Gebühr automatisch abgerechnet wird. Die Digitalisierung kann helfen, große Parkhäuser und kleinere Stellflächen wirtschaftlich zu vermarkten. Firmenparkplätze etwa können nachts oder an Wochenenden anders genutzt werden; professionelle Parkraumbetreiber finden Lösungen dafür. Diese Flächen nicht zu nutzen wird in den Ballungsräumen künftig kaum noch vorstellbar sein.

Mobilität muss digitalisiert werden

Die Entwicklung zum Mobility Hub wird der Immobilienwirtschaft den Wert der Spezialimmobilie Parkhaus noch stärker vor Augen führen; für Ballungsräume mit ihrem knappen Flächenangebot gilt das umso mehr. Mobility Hubs sind hier unverzichtbar und müssen effizient betrieben werden, da das Angebot an zentralen Flächen so knapp ist. Deswegen müssen sämtliche Möglichkeiten zur Monetarisierung genutzt und Services mithilfe von Datenanalysen laufend verbessert werden.

Ohne digital unterstützte Mobilität wird der Verkehr in den wachsenden Städten bald nicht mehr beherrschbar sein. Stadtplaner müssen sich schnell mit den Möglichkeiten der Digitalisierung vertraut machen – auch um die urbane Mobilität ökologischer zu gestalten und die Lebensqualität der Bewohner zu steigern. Es gibt bereits jetzt digitale Navigationslösungen, die die Lärm- und Luftbelastung durch den Parksuchverkehr senken. So werden weniger Emissionen ausgestoßen und die Autofahrer sparen Zeit. Anleger, die Investitionschancen rund um die Trendthemen Nachhaltigkeit und Urbanisierung suchen, sollten sich daher mit dem Investment „Parken“ beschäftigen, besonders in Verbindung mit professionellem Parkhausmanagement.




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