Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße – 1A-Stadtteillagen im Berliner Einzelhandelsgefüge

Björn Gottschling, Geschäftsführer bei COMFORT

COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 5 widmet sich den 1A-Stadtteillagen Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße.

Die traditionellen Berliner Einzelhandelslagen Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße versprühen nicht den internationalen Glanz wie der Kurfürstendamm oder der Hackesche Markt, haben in den Bezirken und darüber hinaus trotzdem ihre Berechtigung in der polyzentralen Einzelhandelsstruktur der Hauptstadt.

Mit knapp 160.000 m² Verkaufsfläche ist die Schloßstraße nach dem Bereich Kurfürstendamm / Tauentzienstraße der größte Einkaufsbereich Berlins noch vor dem Alexanderplatz. Sie ist die wichtigste Einkaufsstraße des kaufkraftstarken Berliner Südwestens und hat durchaus auch für die Orte Kleinmachnow und Potsdam ihre Bedeutung. Strukturell ist die Straße sehr diversifiziert, so finden sich neben kleinteiligen Ladengeschäften gleich vier (!) Einkaufzentren innerhalb der gut einen Kilometer langen Straße.

Eben diese Center – nicht zuletzt der Boulevard Berlin – haben innerhalb der letzten Jahre zu einem erheblichen Flächenüberangebot geführt. Unter anderem hierin begründet liegen auch die Mietrückgänge der letzten zwei Jahre für kleinteilige Ladenflächen von 80 bis 120 m² um 10 % auf 100 €/m² (Westseite Schloßstraße). Durchaus ist jedoch eine Stabilisierung dieser Mieten bei einer soliden Nachfrage zu beobachten. Größere Ladenflächen von 300 bis 500 m² sind mit rund 50 €/m² zu bewerten.

Glücklicherweise ist zu beobachten, dass die strukturellen Probleme und Leerstände des Boulevard keinen negativen Einfluss auf die Straße haben. Der Umbau des Forum Steglitz und die damit einhergehende Neukonzeption ist ebenfalls zu begrüßen, da auch hier in der Vertikalität Einzelhandelsfläche zugunsten von Bürofläche reduziert wird.

Die Passantenfrequenzen liegen relativ konstant bei einem Höchstwert von etwas unter 6.000 Passanten pro Stunde in Höhe Bierpinsel, wobei die Teilfrequenzen auf der westlichen Seite bei C&A rund 15-20 % höher einzuordnen sind als auf der gegenüberliegenden Straßenseite.

In 2013 gab es mit Eröffnung der ersten Primark Filiale Berlins im Schloßstraßen Center eine gewisse Sonderkonjunktur in der Passantenfrequenz mit Höchstwerten bis zu 8.000 Personen im nördlichen Bereich der Schloßstraße, was sich jedoch über die Jahre und mit Eröffnung weiterer Primark Filialen in Berlin wieder gelegt hat.

Mit rund 600 Mio. € Einzelhandelsumsatz im Jahr ist die Flächenleistung der Einzelhändler deutlich unterhalb der 1A-Lagen City-West und Alexanderplatz anzusiedeln, jedoch verwässern auch hier die Leerstandsflächen das Gesamtergebnis. So gibt es auch hier Mieter, die mit der Geschäftsentwicklung sehr zufrieden sind und insbesondere von der überdurchschnittlichen Kaufkraft im Umfeld profitieren können.

Die Wilmersdorfer Straße verfügt mit rund 65.000 m² Verkaufsfläche inklusive dem integrierten Shopping-Center Wilmersdorfer Arkaden über eine kritische Größe von Einzelhandelsfläche für den Stadtteil Charlottenburg. Die Straße zeichnet sich innerhalb der Berliner Toplagen dadurch aus, dass sie die einzige Fußgängerzone ist. Neben den Wilmersdorfer Arkaden mit neuen Mietern wie Müller Drogeriemarkt und dem Sportfachgeschäft Decathlon sowie bestehenden Mietern wie u. a. H&M, ist das Karstadt Warenhaus ein weiterer Ankermieter. Ein wichtiger weiterer Betrieb, nämlich der Modeanbieter P&C, hat seine Türen vor kurzem geschlossen, womit der Straße Textilkompetenz abhanden kommt.

Insgesamt lässt sich in den vergangenen Jahren eine stärkere Ausprägung von Nahversorgung und Gastronomie gegenüber den klassischen Branchen Textil und Schuhe beobachten, was den Passantenfrequenzen jedoch keinen Abbruch getan hat. Im Gegenteil: mit Passantenfrequenzen von ca. 6.000 Personen zwischen Kantstraße und Pestalozzistraße ließ sich seit 2013 eine Steigerung von über 20 % beobachten.

Hinsichtlich der Entwicklung der Mieten ergibt sich in den vergangenen Jahren ein recht stabiles Bild, wobei die Mieten für kleinteilige Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² zuletzt auf 80 €/m² moderat zurückgegangen sind, während größere Flächen zwischen 300 bis 500 m² konstant zwischen 40 und 45 €/m² zu bewerten sind. Mit rund 260 Mio. € Einzelhandelsumsatz und einer Flächenproduktivität von durchschnittlich 4.000 €/m² positioniert sich die Wilmersdorfer Straße recht solide und macht knapp 10 % des innerstädtischen Berliner Einzelhandelsumsatzes in 1A-Lagen aus.

Insgesamt wird man in den kommenden Jahren beobachten müssen, wie sich die Straße inhaltlich und strukturell entwickeln wird. Hier spielt auch die Neuvermietung der ehemaligen P&C-Fläche eine wichtige Rolle. Grundsätzlich kann man aufgrund der stabil hohen Passantenfrequenzen, der hohen Akzeptanz im Kerneinzugsgebiet und der sehr guten Erreichbarkeit der Straße ein positives Bild zeichnen.

Björn Gottschling, Geschäftsführer bei COMFORT: „Beide Straßen haben ihren festen Platz in der Berliner Einzelhandelslandschaft und ihre jeweiligen Einzugsgebiete in den Bezirken. Wenn diese Lagen auch für den Tourismus eine untergeordnete Relevanz haben, kann man von einer konstanten Bedeutung für die Zukunft ausgehen. Jedoch gilt es in beiden Straßen Flächenüberhänge abzubauen, was in einzelnen Objekten mit Neukonzeptionierungen einhergehen muss.“




Nachricht an die Redaktion

Hier können Sie uns einen Kommentar zu dem Artikel zukommen lassen.
Wir freuen uns auf Ihr Feedback.

[honeypot additional-name-406]]

Bei unseren Lesern momentan beliebt