Scope bewertet den Fonds PROJECT Metropolen 18

Stephanie Lebert, Associate Director, Lead Analyst bei Scope

Die Ratingagentur Scope hat den geschlossenen alternativen Investmentfonds PROJECT Metropolen 18 mit dem vorläufigen (preliminary) Rating von a- (AIF) bewertet. Das Initial Rating wird erteilt, sobald der AIF mehr als 50% investiert ist.

Über den Publikums-AIF PROJECT Metropolen 18 geschlossene Investment GmbH & Co. KG können sich die Anleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro zzgl. 5% Agio an Immobilienprojektentwicklungen mit wohnwirtschaftlichem Fokus beteiligen. Hierfür wird der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft PROJECT M 18 Beteiligungs GmbH & Co. KG zusammen mit anderen Investmentgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Immobilienprojektgesellschaften investieren. Der Fonds ist als Blind Pool konzipiert. Gemäß den Anlagebedingungen liegt der Investitionsfokus in Deutschland. Darüber hinaus sind auch Investitionen in anderen Mitgliedstaaten der EU oder Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sowie in der Schweiz und Großbritannien möglich, jedoch nur für Österreich angestrebt.

Die Beteiligung an den Immobilienentwicklungen kann über Gesellschaftsanteile, Aktien, Darlehen oder über geschlossene inländische Publikums- oder Spezial-AIF erfolgen. Da der Fonds den Grundsatz der Risikomischung einhalten muss, sollen mindestens zehn verschiedene Immobilienentwicklungen in mindestens drei verschiedenen Metropolregionen angebunden werden. Zum 10.04.2019 sind für den Fonds bereits 20 verschiedene Projektentwicklungen in den Metropolregionen Berlin (13 Projekte), München (2), Nürnberg (1), Rheinland (3) und Rhein-Main (1) mit einem Gesamtprojektvolumen von 517 Mio. Euro identifiziert worden. Die maximale Beteiligungshöhe der Fondsgesellschaft an diesen Projektentwicklungen liegt dabei bei 70,1 Mio. Euro. Dieses Portfolio bildet neben dem Vertragswerk, den zusätzlichen Informationen der Gesellschaft und dem vorliegenden Asset Management Rating die Bewertungsgrundlage dieses Ratings.

Gemäß dem Finanz- und Investitionsplan entspricht das geplante Eigenkapital in Höhe von 15 Mio. Euro zugleich dem Mindestkapital des Fonds. Es kann gemäß Gesellschaftsvertrag auf bis zu 250 Mio. Euro während der Platzierungsphase (endet 06/2020) erhöht werden. Zum Stichtag der Fondsbewertung sind bereits rund 47 Mio. Euro Eigenkapital platziert. Die Aufnahme von Fremdkapital ist auf allen Gesellschaftsebenen (AIF, Beteiligungsgesellschaft und Immobilienentwicklungsgesellschaften) ausgeschlossen. Die Dauer des Publikums-AIF ist befristet bis zum 30.06.2029, so dass die geplante Fondslaufzeit rund 11 Jahre beträgt (Emissionsstart: 06/2018). Die Laufzeit kann mittels Gesellschafterbeschluss um vier Jahre auf maximal rund 15 Jahre verlängert werden.

Die Anleger können aus drei Anteilklassen auswählen. Anteilklasse A (keine Entnahme von gezeichnetem Kommanditkapital), Anteilklasse B (4% p.a. Entnahme des gezeichneten Kommanditkapitals) und Anteilklasse C (6% p.a. Entnahme des gezeichneten Kommanditkapitals). Die in den wesentlichen Anlegerinformationen abgedruckte planmäßige Wertentwicklung für die drei Anteilklassen beruhen auf folgenden Annahmen: Fondsauflage Juli 2018; Fondsauflösung zum 30.06.2029; gezeichnetes Kapital des AIF: 100 Mio. Euro; Aufteilung: 44% (Anteilklasse A), 4% (Anteilklasse B) und 52% (Anteilklasse C). Unter diesen Annahmen sollen Anleger der Anteilklasse A prognosegemäß insgesamt 191% bezogen auf das Eigenkapital erhalten, was einer internen Verzinsung (IRR) von 6,4% entspricht, bei der Anteilklasse B 164% (IRR = 5,3%) und bei der Anteilklasse C 158% (IRR = 5,1%). Die Investitionsstrategie sieht vor, die verfügbare Liquidität und die Veräußerungsgewinne erneut in Immobilienentwicklungen zu reinvestieren. Somit liegt ein Reinvestitionsrisiko bei diesem Fonds vor.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:

  • Sehr erfahrener, stark expandierender Anbieter mit Fokus auf Projektentwicklungen in deutschen Metropolregionen und Wien
  • Bisher ausschließlich positive Exitrenditen auf Ebene der Projektentwicklungen in einem positiven Marktumfeld
  • Sehr guter Marktzugang und breites Netzwerk des Asset Managers
  • Keine Fremdkapitalaufnahme geplant
  • Kein Währungsrisiko, da ausschließlich Euro-Investments und eine währungskongruente Finanzierung angestrebt sind
  • Breite regionale Diversifikation angestrebt

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:

  • Anhaltend hohe Konkurrenz bei Immobilienprojektentwicklungen besonders im Wohnbereich bei weiter steigenden Grundstücks- und Baupreisen
  • Durch das vorliegende Reinvestitionsrisiko Herausforderung in schlechterem Marktumfeld die Renditeprognosen aufrechtzuerhalten
  • Mögliche Reduktion der Rendite aufgrund einer denkbaren konjunkturellen Abschwächung und/oder politischer Eingriffe in den Wohnungsmarkt
  • Bisher noch begrenzter Track Record im Bereich Projektentwicklungen von Gewerbeimmobilien, die beigemischt werden sollen

Für die PROJECT Investment Gruppe wurde von Scope am 27.05.2019 eine Aktualisierung des Asset Management Ratings veröffentlicht. Scope bestätigt dabei das Asset Management Rating der Gruppe bei AA-AMR und damit eine weiterhin sehr hohe Qualität und Kompetenz im Asset Management.




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