Speckgürtelgemeinden hängen die Metropolen beim Mietpreiswachstum ab

Gabriel Khodzitski, Gründer und CEO von PREA

PREA, ein Unternehmen für digitale Investmentberatung in Deutschland, hat vor dem Hintergrund des anhaltenden Mietpreiswachstums mit der hauseigenen künstlichen Intelligenz mercury und über 50 Milliarden Datenpunkten die Mietpreisentwicklung der vergangenen zehn Jahre in den Speckgürtelgemeinden der Top-7-Städte analysiert – und für die kommenden fünf Jahre die wichtigsten Wachstumsstandorte identifiziert.

Wildau, Kornwestheim und Deizisau lagen in den vergangenen zehn Jahren an der Spitze

Seit 2010 haben sich in Wildau, Gosen-Neu Zittau (+102.7 %) und Altlandsberg (+102,06 %) nahe Berlin (+106,6 %) und Kornwestheim (104,5 %) sowie Deizisau (+103,8 %) nahe Stuttgart die Mietpreise verdoppelt. Der Boom der Immobilienstandorte Berlin und Stuttgart hat sich auf die Peripherie positiv ausgewirkt. Auch in München und Hamburg schlug das Mietpreiswachstum vieler Speckgürtelgemeinden die durchschnittlichen Wachstumswerte der Metropolen.

In Hamburg und Frankfurt am Main lag das kumulierte Durchschnittswachstum aller Speckgürtelgemeinden sogar 8 beziehungsweise 1 Prozent über dem Wachstum der Metropolen selbst.

Wustermark und Grünheide, Deizisau und Schenefeld sind die Wachstumschampions der nächsten fünf Jahre

Die Gemeinden Wustermark und Grünheide (Mark) im Berliner Speckgürtel sind mit einem erwarteten durchschnittlichen Cashflow-Wachstum[1] von 0,91 beziehungsweise 0,81 Prozent pro Jahr bis 2025 die Wachstumschampions unter den Speckgürtelgemeinden der Top-7. Gefolgt vom Stuttgarter Dezisau mit einem Wachstum von 0,66 Prozent und Schenefeld bei Hamburg mit 0,65 Prozent. Auch in der Münchener Umgebung gibt es trotz des allgemein hohen Preisniveaus noch einzelne Opportunitäten. Die Gemeinde Gräfeling liegt mit 0,64 Prozent erwartetem Preiswachstum nahe an der Spitzengruppe. Die Speckgürtel um die Städte Frankfurt am Main, Köln und Düsseldorf hingegen bieten kaum attraktive Opportunitäten; zwar setzt sich das Wachstum der vergangenen Jahre fort und ist in vielen Speckgürtelgemeinden deutlich höher als in den Metropolen, aber es ist eine klare Plateaubildung zu erkennen. Trotzdem ist in den Gemeinden wie Schwalbach im Taunus mit einem jährlichen Zuwachs von 0,51 Prozent oder etwa Niederkassel (+0,38 Prozent) und Schwetzingen (+0,38 Prozent) bei Köln und Mohnheim am Rhein (+0,31 Prozent) bei Düsseldorf zu rechnen.

Mietpreise steigen weiter

„Die Gemeinden rund um Stuttgart, Hamburg, Berlin und teilweise München werden sich in den nächsten Jahren weiter stark entwickeln. Während die Mietpreise in den zentralen Lagen der Top-7-Städte weiter hinter den Kaufpreisen zurückbleiben, zieht das vergleichsweise niedrige Mietniveau weiter Mietinteressenten an. Unsere Analysen zeigen, dass Mieter in den von uns untersuchten Speckgürteln teilweise bis zu acht Euro weniger zahlen als im Durchschnitt der Stadt“, sagt Gabriel Khodzitski, Gründer und CEO von PREA.

In Schenefeld bei Hamburg beispielsweise prognostiziert PREA Mietkosten zwischen 5,53 Euro und 6,90 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025. Zum Vergleich: Bereits heute liegen die durchschnittlichen Mietpreise laut Mietspiegel in Hamburg bei 13,16 Euro pro Quadratmeter.

Wachstumsbremse: Fehlende Infrastruktur

Weiter entscheidend für die Mietpreisentwicklung in einer Speckgürtelgemeinde scheint die Verkehrsinfrastruktur zu sein. Gerade in Frankfurt am Main und Hamburg konnte die Untersuchung eine Korrelation zwischen der Anbindung an den Regional- und Nahverkehr und das Mietpreiswachstum der Speckgürtelgemeinden feststellen.

„Wir konnten beobachten, dass insbesondere solche Gemeinde ein höheres Mietpreiswachstum und damit eine höhere Attraktivität aufweisen, die gut an Verkehrsmittel wie eine S- oder Regional-Bahn angebunden sind“, ergänzt Juri Ostaschov, Chief Data Scientist bei PREA. „Nur eine lückenlose Anbindung an die Arbeitgeber im Ballungszentrum garantiert eine langfristige Attraktivität einer Gemeinde.“

Ob die Infrastruktur – auch im Bereich Gesundheit- und Soziales (also etwa Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung) – mit dem Nachfragewachstum in den Speckgürtelgemeinden Schritt halten kann, bleibt abzuwarten.

Zur Methode

Für die vorliegenden Prognosen hat PREA die bestehenden Mietpreisniveaus von insgesamt 223 deutschen Speckgürtelgemeinden im Umkreis von 35 Kilometern zur jeweiligen Metropole analysiert. Dazu wurden auf Machine-Learning-Basis Millionen von Angebotsdaten in Form einer Benchmarkanalyse aufbereitet. Auf Basis der tatsächlichen Entwicklungen wurden intelligente Algorithmen so trainiert, dass diejenigen Berechnungsmethoden, die für den Ist-Stand die genauesten Resultate simuliert haben, auch für die Zukunft angewandt wurden. Dabei wurden sowohl (wahrscheinliche) Preiskorridore mit einem Von-Bis-Wert als auch prozentuale Wachstumsraten ermittelt. Bei den Prozentwerten handelt es sich um einen gleitenden Jahresmedian in den kommenden fünf Jahren, der sich im Rahmen einer Standardabweichung von in der Regel unter zwei Prozent bewegt. Dank dieser Methodik konnten wir in den überwiegenden Fällen mit unserer einzigartigen KI mercury eine Fehlerquote (Error Rate) von weniger als vier Prozent erreichen. Auch mit den exaktesten Algorithmen lässt sich jedoch die Zukunft nicht vollständig vorhersagen, es ist zumindest denkbar, dass höhere Schwankungen auftreten.

 




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