Stuttgarter Immobilienmarkt feiert ein fragiles Hoch

Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart; Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart; Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart

Stuttgart, 10. Juli 2019 – Mit einem deutlichen Plus im Vergleich zum Vorjahr hat der Stuttgarter Bürovermietungs- und Investmentmarkt das erste Halbjahr 2019 abgeschlossen. Dank 142.000 m2 steigerte sich die neu angemietete Fläche um 21 Prozent und übertraf damit auch
deutlich den Durchschnittswert der vergangenen Jahre. Auch der Investmentmarkt in Kessel und Umland verzeichnete rund elf Prozent mehr als zur Mitte 2018, verbuchte rund eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen1 und lieferte damit sein bestes erstes Halbjahr seit 2015 ab.

Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Die Bilanz der ersten sechs Monate belegt, wie hoch die Nachfrage nach Flächen und Investmentchancen in Stuttgart ist. Wenn die Angebotsseite liefern kann, gehen Umsätze und Volumina direkt nach oben. Aber der Mangel ist
ein strukturelles Problem, das sich über Jahre aufgebaut hat und dessen Lösung sehr langwierig und kostenintensiv ist. Eine wichtige Voraussetzung für eine Linderung des Mangels im Markt ist, dass Stuttgart seine infrastrukturellen Hausaufgaben macht, um das Umland bis hin nach Ulm besser einbinden zu können.“

Auch wenn der Bürovermietungsmarkt das zweite Quartal mit 57.000 m2 etwas schwächer als das erste mit 85.500 m2 abschloss, lag Q2 immer noch deutlich um 20 Prozent über dem eigenen Fünfjahresschnitt. Exakt dasselbe gilt für das Halbjahr mit 142.000 m2. Der Vergleich mit dem Mittelwert der Dekade fällt mit plus 37 Prozent sogar noch positiver aus.

Dass die Zahl der Abschlüsse im Jahresvergleich um 30 Prozent auf 121 zunahm, sagt allerdings mehr über die Schwäche des Vorjahres, als über eine neue Stärke aus. Denn mit 121 bleibt der Markt jeweils knapp unter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt.

Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart: „Die starken Sprünge zeigen, wie abhängig der Markt vom volatilen Angebot jenseits der Eigennutzer ist. Insofern ist das deutliche Plus ein Erfolg, sollte aber nicht mit einer Trendwende verwechselt werden. Je nach Angebotslage kann der Markt in den kommenden Quartalen schon wieder ganz anders aussehen.“ Seine Prognose von 240.000 m2 für das Gesamtjahr behält Treier deshalb trotz der guten ersten Hälfte bei. Das Ergebnis würde teils deutlich unter dem Fünf- (287.000 m2) und Zehnjahresschnitt (251.000 m2) liegen.

Sorgten die beiden Großanmietungen von Vector Informatik (25.000 m2) und Siemens (20.000 m2) im ersten Quartal für einen kräftigen Schub, kamen im zweiten Quartal zwei weitere Abschlüsse mit 6.300 m2 und 4.700 m2 hinzu. „Die Teilmärkte Weilimdorf, City, Vaihingen-Möhringen und Zuffenhausen verbuchten besonders viel Aktivität und erzielten jeweils mehr als 20.000 m2 Flächenumsatz“, bilanziert Treier. Nachdem es im vergangenen Jahr durch Eigennutzer mit mehr als 50.000 m2 sehr prominent vertreten war, musste Feuerbach mit unter 10.000 m2 diesmal deutlich kleinere Brötchen backen.

Bei den Branchen lag für Stuttgart traditionell die Industrie mit 38.000 m2 vorn. Durch die Vector-Anmietung beflügelt, folgt die EDV-Branche aber knapp dahinter mit 35.000 m2, während unternehmensbezogene Dienstleister mit 23.000 m2 auf dem dritten Rang landeten.

Mittlerweile wird durch Flächenknappheit auch in Revitalisierungen vorvermietet Kaum weiter nach unten kann es derweil für die Leerstandsquote gehen: „Sie ist nochmals von 2,3 auf 2,1 Prozent abgesunken, was uns ein neues Phänomen beschert: Bislang kannten wir
Vorvermietungen nur bei Neubauten, doch jetzt erleben wir es auch erstmals bei Revitalisierungen. Die Flächennot macht verzweifelt oder eben erfinderisch“, so Treier. So beispielsweise bei einem 80er-Jahre-Objekt der Alstria, das zum Jahresende freigezogen und bis 2021 revitalisiert wird.

„Andere indes haben keine Zeit, um so lange auf Flächen zu warten, entscheiden sich dann gegen Stuttgart und das direkte Umland und gehen beispielsweise nach Karlsruhe. Das gilt insbesondere für große Firmen, die ohnehin Standorte in anderen Städten haben und dann
einfach eine Schwerpunktverlagerung machen – zum Nachteil für Stuttgart“, warnt Treier. Denn im zweiten Quartal ist nicht ein Quadratmeter neuer Bürofläche hinzugekommen. Insgesamt waren es im ersten Halbjahr 61.000 m2, von denen 29 Prozent bei Fertigstellung noch verfügbar waren. Insgesamt sind in Stuttgart derzeit 265.000 m2 Bürofläche im Bau.

Der Druck im Markt wird somit auf die Preisschraube weitergegeben, die sich binnen eines Jahres erneut von 23,50 Euro auf aktuell 24,00 Euro gedreht hat. „Bis zum Ende des Jahres werden nochmal 50 Cent obendrauf kommen“, ergänzt Sebastian Treier.

Erst zum zweiten Mal überhaupt hat Stuttgarts Investmentmarkt zum Halbjahr die Milliarden-Grenze durchbrochen. Das wiegt umso schwerer, da sich Stuttgart gegen den Bundestrend stemmt und neben Berlin die einzige Stadt der Big 7 ist, die sich im Vergleich zum Vorjahr
überhaupt verbessern konnte. Kaum verwunderlich fällt deshalb auch der langfristige Vergleich aktuell sehr positiv aus: Der Stuttgarter Markt übertraf den Fünfjahresschnitt um 23 Prozent, den der Dekade sogar um 83 Prozent.

Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart: „Mag das zweite Quartal mit rund 400 Millionen Euro ruhiger gewesen sein als der Jahresauftakt, haben wir doch derzeit genug Vermarktungen in Stuttgart, so dass wir ein ebenso starkes zweites Halbjahr erleben werden, das ebenfalls die Milliarden-Grenze knacken kann.“

Gebrochen ist diesmal die Dominanz der Büros: „Der größte Anteil entfiel zwar auf die Nutzungsart Büro – allerdings nur mit 39 Prozent, während der Fünfjahresschnitt bei 53 Prozent liegt. Zudem hat die Transaktion der Königsbau Passagen im ersten Quartal für 280 Millionen
Euro dafür gesorgt, dass gemischt genutzte Objekte auf einen ungewöhnlich hohen Anteil von fast einem Drittel kommen“, rechnet Mader vor. Living verpasste mit 70 Mio. Euro das Treppchen, da der Einzelhandel mit 100 Mio. Euro den dritten Platz erreicht.

Nach den Königsbau Passagen reihen sich gleich drei Büro-Transaktionen in die Rangliste der größten Deals ein, darunter das LEO mit 140 Mio. Euro Transaktionsvolumen.

Nach Köln kommt Stuttgart zudem mit 59 Prozent auf den höchsten Anteil von Core-Produkten. Core plus (27 %) und Value Add (13 %) folgen mit Abstand. „Dabei sind die risikoaffinen Klassen für Investoren bei der Knappheit an Top-Produkten auch sehr interessant. In Stuttgart dreht sich alles um die Verfügbarkeit“, sagt Mader. Fakt ist, dass Investoren aufgrund der Lage am Bürovermietungsmarkt ein hohes Upside-Potenzial sehen und deshalb auch höhere Risiken eingehen können.

Ausländische Investoren reduzierten ihre Bestände derweil per Saldo um gut 120 Mio. Euro, da sie auf Käuferseite zwar 43 Prozent des Volumens beisteuerten, allerdings auf der Verkäuferseite 56 Prozent erzielten.

„Die Büro-Spitzenrendite hat auf Jahresfrist 45 Basispunkte auf 3,05 Prozent verloren, ist aber seit einem halben Jahr stabil, weil kein Topprodukt gehandelt wurde. Wenn aber wieder eines auf den Markt kommt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Rendite wieder unter Druck gerät“, kalkuliert Mader.

 




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