Viel Lärm, aber nichts Neues

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany

Der Prozess ähnelt einer Komödie, das Ergebnis könnte sich tragisch gestalten. Am 31. Oktober 2019 verlassen die Briten (wahrscheinlich) die EU. Mit oder ohne Abkommen. Von Brexit-Boris (Johnson), seines Zeichens britischer Premierminister, derweil viel Lärm, aber nichts Neues. Kaum ein Tag vergeht, an dem nicht eine neue Meldung über Parlamentsabstimmungen, politische Zerwürfnisse und immer neue Optionen zum Brexit über den Ärmelkanal schwappt. Drei Jahre nach dem Votum der Briten ist immer noch keine finale Lösung in Sicht. Haben wir uns mit einem gewissen Fatalismus mit den Ungewissheiten abgefunden oder woran liegt es, dass es um die wirtschaftlichen Konsequenzen eines Austritts verhältnismäßig still geworden ist? Zeit für einen Statusbericht aus immobilienwirtschaftlicher Sicht.

Eigentlich ist ja alles gesagt

Eigentlich ist ja alles gesagt. Die möglichen Effekte eines geregelten und eines ungeregelten Austritts wurden hinreichend beschrieben. Den handelnden Wirtschaftsakteuren bleibt nichts anderes übrig, als die politischen Entscheidungen abzuwarten und solange und so pragmatisch wie möglich die Geschäfte am Laufen zu halten. Das gilt auch für die Immobilienbranche. Die möglichen Implikationen auf Angebot und Nachfrage für kontinentaleuropäische Finanzzentren wie Amsterdam, Paris oder Frankfurt wurden bereits kurz nach dem Votum skizziert und in Szenarien gepackt. Da wir bis heute immer noch nicht wissen, ob, wann und wie ein Austritt erfolgt, hat sich an der grundlegenden Ausgangssituation nichts geändert. Demzufolge hat sich zum Beispiel auch für Frankfurts Immobilienmarkt in Bezug auf den Brexit nichts verändert.

Frankfurter Büromarkt: Keine Massenverlagerungen erwartet

Für den Büromarkt wäre es entscheidend in Bezug auf Teillagen, Qualitäten oder Mieten, ob vornehmlich Back-Office Funktionen, oder „höherwertige“ Funktionen verlagert würden. Dies ist gegenwärtig weder in die eine noch in die andere Richtung deutlich erkennbar.
Während 2016 einige Firmen den Frankfurter Markt (und natürlich andere, wie Paris, Dublin, …) eher in allgemeiner Hinsicht geprüft haben (allgemeine Standortkriterien, internationale Schulen, Büroleerstandszahlen, usw.) wurden die Anfragen 2017 dann etwas konkreter und einige Unternehmen haben sich intensiver mit konkreten Immobilien auseinandergesetzt.

Neben den Banken sind auch Rechtsanwaltskanzleien aktiv, die in Frankfurt wachsen wollen. Ob geregelter oder ungeregelter Brexit: auf die Anwälte wird sehr viel Arbeit zukommen, in den Bereichen Bankenrecht, Internationales Recht, Handelsrecht, usw.
„Massenverlagerungen“ erwarten wir weiterhin nicht. Zudem wird es eher nicht nur eine Stadt geben, die das Gros von Beschäftigten auf sich zieht, sondern mehrere (derzeit im Wettbewerb stehende) Städte werden profitieren. Insgesamt überwiegen mittelfristig voraussichtlich die Nachteile des Brexits (ökonomisch, gesellschaftlich, politisch) die Vorteile, die nur einzelne Städte im Wege steigender Einwohner- und Beschäftigtenzahlen sowie Anmietungen spüren werden. Darüber hinaus dürfte es auch zu Verlagerungen von Jobs aus London nach Asien oder New York kommen.

Es wird nicht den einen Brexit-Knall geben

Im Wettbewerb der Standorte wird Frankfurt von einigen Londonern als „provinziell“ angesehen. Provinzialität hin oder her: Der Verband der Auslandsbanken in Deutschland rechnet in den nächsten Jahren mit 3.000 bis 5.000 neuen Arbeitsplätzen in Frankfurt im Wege des Brexits. Doch auch bereits in Frankfurt ansässige Unternehmen versuchen, mit einer flexiblen Gestaltung ihrer Verträge für unterschiedliche Szenarien, auch für mögliche Erweiterungen, vorbereitet zu sein. So haben bereits 2017 u.a. die drei größten japanischen Banken angekündigt, jeweils eine Niederlassung in Frankfurt eröffnen zu wollen bzw. bestehende zu erweitern. Vor dem Hintergrund der sich abkühlenden Wirtschaft, bleibt eh abzuwarten, ob die vor ein/zwei Jahren formulierten Pläne tatsächlich auch so umgesetzt werden. Und selbst, wenn: Es wird nicht den einen Brexit-Knall geben und plötzlich sind mit einem Schlag Tausende neue Mitarbeiter mit ihren Familien in Frankfurt. Es ist eher ein schleichender Prozess und in fünf Jahren könnte Frankfurt den Brexit-Effekt stärker spüren als in zwei Jahren.

Wie auch immer: die aktuell vorherrschende Unsicherheit ist sicherlich keine gute Basis sowohl für Unternehmen dies- und jenseits des Ärmelkanals als auch für global agierende Investoren, für die politische und wirtschaftliche Stabilität eines der wesentlichen Investitionskriterien ist. Es gibt bereits Stimmen, die die Konsequenzen dieser schier endlosen Hängepartie schlimmer einschätzen, als wenn jetzt eine wie auch immer geartete Entscheidung fallen würde. Dann wüssten zumindest alle, worauf sie sich einzustellen haben.

Wohnungsmarkt am Main schon jetzt überreizt

Ob sich Frankfurt angesichts einer schon jetzt dramatischen Unterversorgung mit Wohnraum als Gewinner einer solchen Entwicklung bezeichnen darf, ist ein offenes Geheimnis. Große Teile der Bevölkerung haben nämlich auch ohne Brexit schon jetzt enorme Schwierigkeiten, sich die immer teurer werdenden Miet- und Eigentumswohnungen leisten zu können. Ein simples „Add On“ von 5.000 oder gar 10.000 Menschen mag für den gewerblichen Immobilienmarkt angesichts einer Leerstandsquote bei Büroimmobilien von 6,1 % verkraftbar sein. Für den Wohnungsmarkt dagegen bei einem kaum spürbaren Leerstand von 0,5 % muss die Verkraftbarkeit einer solchen
Zuwanderung zumindest mit einem großen Fragezeichen versehen werden. Der Wohnungsmarkt am Main ist schon jetzt überreizt.

Die Bevölkerungszahl in Frankfurt entwickelt sich sehr dynamisch. Im Jahr 2018 konnte die Stadt Frankfurt insgesamt einen Zuwachs von rund 6.750 Personen verzeichnen. Damit wird Frankfurt in diesem Jahr voraussichtlich die Marke von 750.000 Einwohnern durchbrechen. Frankfurt zählt damit zu den am stärksten wachsenden Großstädten in Deutschland und die Marke von 800.000 Einwohnern, die laut Bevölkerungsvorausberechnung der Stadt Frankfurt 2027 fallen soll, könnte bereits erheblich früher erreicht werden.

Bau-Boom ohne größere Neubaugebiete, aber auch ohne nennenswerte Entlastung des Marktes

Angesichts der wachsenden Wohnungsnachfrage konnte in den letzten Jahren auch das Wohnungsangebot deutlich gesteigert werden. Mit einer rekordverdächtigen Bausumme von 550 Mio. Euro und rund 3.500 neuen Wohnungen konnte im Jahr 2018 der zweithöchste Wert der letzten vierzig Jahre erzielt werden. Bemerkenswert ist dabei, dass dies ohne größere Neubaugebiete realisiert wurde. Auch für die Zukunft ist mit einem anhaltenden Boom im Wohnungsbau zu rechnen, denn mit knapp 7.330 genehmigten Wohnungen konnte im Jahr 2018 ein Niveau erreicht werden, welches zuletzt Anfang der 1960er erzielt wurde. Auch bei den Umwandlungen von Büro- und Gewerbeflächen wurden historische Spitzenwerte erzielt. Da sich die berufsbedingte Zuwanderung vornehmlich durch internationale Haushalte, zumeist kleinere Haushaltsgrößen kennzeichnet, bleibt auch die Nachfrage nach Mikrowohnkonzepten und hochpreisigen Wohnungen hoch. Aus diesem Grund machen Mikro-Apartments weiterhin einen hohen Anteil bei den Genehmigungen aus. Trotz erhöhter Bauaktivität fällt das Bauvolumen nach wie vor zu niedrig aus und angesichts knapper werdenden Baulands ist nicht damit zu rechnen, dass das Defizit im Wohnungsneubau deutlich abgebaut, der Markt nennenswert entlastet werden kann. Neben der Verbesserung des Baulückenmanagements müsste die Stadt Frankfurt auch versuchen, das Umland an den Frankfurter Arbeitsmarkt anzuschließen und über die Vergrößerung des Einzugsgebietes den Nachfragedruck zu reduzieren.

Entsprechend dieser Angebots-/Nachfragekonstellation fällt auch die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise aus. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum haben sich die mittleren Angebotsmieten in Frankfurt um etwa 3,4 % auf 15,05 Euro/m²/Monat erhöht. Auch wenn das Mietpreiswachstum damit im Vergleich zum langjährigen Mittel geringer ausfiel, hält der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen weiterhin an. Auch die Dynamik auf dem Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt hält weiter an. Im Mittel kosten Eigentumswohnungen zum Kauf etwa 5.620 Euro/m² und damit etwa 6,8 % mehr als im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Kann die deutsche Finanzmetropole tatsächlich von Zigtausenden neuer Einwohner aus London profitieren? Zumindest bei einem gleichbleibendem Angebot auf dem Wohnungsmarkt am Main wird dies zu weiteren Miet- und Preissteigerungen führen. Allerdings ist der reine Brexit-Effekt nur sehr schwer quantifizierbar. Zu ungewiss sind augenblicklich noch wesentliche Komponenten der Wohnraumnachfrage:

Wie viele Banker werden es tatsächlich werden, die ihren Arbeitsplatz nach Frankfurt verlagern?
Wann werden diese in Frankfurt Wohnraum nachfragen? Ist es ein einmaliger Effekt oder zieht er sich über mehrere Jahre?
Werden Familien mit- oder nachziehen? Entsprechend ändert sich der Haushaltstypus und die Größe der nachgefragten Wohnung.
Wie wird sich die Nachfrage hinsichtlich Miet- und Kaufmarkt verteilen?
Werden die neuen Einwohner alle in Frankfurt eine Bleibe suchen oder fokussieren sie sich auch auf das Einfamilienhaussegment im Umland?

Geringe Angebotselastizität

In Frankfurt zeigt sich ein Phänomen, das aktuell für viele deutsche Metropolregionen charakteristisch ist, ganz besonders deutlich. Durch die dynamische Bevölkerungsentwicklung und den daraus resultierenden hohen Nachfrageüberhang nehmen auch die innerstädtischen Flächenpotentiale stetig ab. Die geringe Angebotselastizität führt dazu, dass sich die Knappheit im Angebot, etwa durch eine Abnahme der innerstädtischen Flächenpotentialen, in den Märkten mit abnehmendem Leerstand nicht linear, sondern exponentiell auf die Preise auswirkt. Die Preiseffekte hängen damit nicht nur vom Ausmaß der zusätzlichen Nachfrage, sondern auch davon ab, inwieweit das Angebot auf die zusätzliche Nachfrage reagieren kann. Dieses gilt insbesondere für die ETW-Kaufpreiseentwicklungen, da am ETW-Kaufmarkt anders als am Mietwohnungsmarkt keine regulatorischen Beschränkungen die Preisentwicklungen mitbestimmen.

Ausgehend davon verschärft jede zusätzliche Nachfrage die gegenwärtige Lage am Frankfurter Wohnungsmarkt erheblich und das jeweils in Abhängigkeit von dem bestehenden Nachfrageüberhang. Geht man davon aus, dass es innerhalb von einem Jahr zu einem Zuzug von 8.000 Bankern kommt – ein zugegeben extremes Szenario -, auf das die Angebotsseite kurzfristig nicht regieren kann, würden wir bei den mittleren Mietpreisen eine zusätzliche Preissteigerung von rund 3 % und bei den mittleren Kaufpreisen eine zusätzliche Kaufpreissteigerung von rund 5 % erwarten. Bei den gegenwärtigen Preisniveaus würde das einem Mietpreisniveau von 15,50 €/m²/Monat und einem ETW-Kaufpreisniveau von 5.901 Euro/m² entsprechen. Je nach dann herrschender Angebots-/Nachfragesituation fallen die Effekte entsprechend höher oder niedriger aus.

Klar ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt allerdings, dass ein Ausgleich der zusätzlichen Nachfrage – unabhängig von dem letztlich zu beobachtendem Ausmaß durch den Brexit – nur über eine systematische Angebotsausweitung gelingen kann. Neben der Ausweisung von neuen Baulandflächen und der verstärkten Kooperation mit den Umlandgemeinden, sollte auch das Thema Wohnhochhäuser mit auf die wohnungspolitische Agenda der Stadt Frankfurt.

Viel Lärm um Nichts?

Und damit alle akut offenen Immobilienfragen in der Mainmetropole beantwortet werden können, ist nicht zuletzt Brexit-Boris als verantwortlicher Premier gefragt. Mit mehr politischer Substanz und weniger Getöse. Das würde nicht nur den Frankfurtern helfen. Aber vielleicht wird alles doch ganz anders, es gibt ein neues Referendum und die Briten stimmen für einen Verbleib in der EU? Dann wäre die weltpolitische Komödie perfekt. Und mit Shakespeare ließe sich konstatieren: Much Ado About Nothing.




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