Vorvermietungsquoten bei Neubauvorhaben: Extrem hoch oder absichtlich niedrig

Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group

Die Flächenknappheit auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt wirkt sich deutlich auf Neubauvorhaben aus. Ein Indikator dafür sind die so genannten Vorvermietungsquoten. Sie zeigen den Vermietungsstand von Neubauprojekten vor Fertigstellung an. „Bei spekulativen Bauvorhaben musste der Eigenkapitalanteil in den vergangenen Jahren immer recht hoch sein, um die Fremdfinanzierung zu sichern. Heute beobachten wir am Markt, dass die Finanzierung weniger von der Vorvermietungsquote abhängig ist. Ob die Vorvermietungsquote hoch oder niedrig ist, ist aktuell oftmals vielmehr eine strategische Entscheidung“, erklärt Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group.

Grundsätzlich lassen sich wieder steigende Vorvermietungsquoten bei gewerblichen Projektentwicklungen beobachten. Zu diesem Fazit sind Makler, Researcher und Projektentwickler bei der jüngsten Schwaiger Makler Lounge in München gekommen. „Für viele neue Bürokomplexe sind die Mietbücher lange vor Fertigstellung voll“, erklärt Oliver Rohr, Projektleiter bei der bulwiengesa AG in München. Rohr: „Wir sehen Vorvermietungsquoten von 50 Prozent und darüber. Mit fortschreitender Bautätigkeit ergeben sich weitere Vermietungserfolge, sodass bis zur Fertigstellung ein sehr hoher Vermietungsstand beziehungsweise Vollvermietung erreicht ist. So etwas bildete vor fünf Jahren eher die Ausnahme.“

Niedrige Vorvermietungsquoten hingegen sagen nichts mehr über die Marktakzeptanz des Neubauvorhabens aus. „Wenn die Vorvermietung bei Neubauprojekten niedriger ist, ist dies oftmals Kalkül der Projektentwickler. Bevor sie heute einen Mietvertrag zu jetzt üblichen Mieten abschließen, wird auf höhere Mieten ab Zeitpunkt der Fertigstellung spekuliert“, erklärt Schwaiger. Statt Neubauten frühzeitig attraktiv zu vermarkten, wird abgewartet. „Ein späterer Vermarktungsbeginn mit Aussicht auf künftige Mietsteigerungen ist derzeit mit einem geringen Risiko verbunden“, erläutert Rohr mit Blick auf die Leerstandsquoten bei Büroimmobilien, die in München im zweiten Quartal  auf 1,4 Prozent gesunken ist.

Eine weitere Beobachtung der Experten sind deutlich anziehende Mietpreise. Laut Rohr werden in Stadtteillagen bereits Abschlüsse deutlich über 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Selbst in der Peripherie liegen die Mieten für Neubauobjekte mit guter Ausstattung erkennbar über 20 Euro pro Quadratmeter. Spitzenmieten von 40 Euro pro Quadratmeter sind mittelfristig möglich. „Auch bei Anschluss- und Nachvermietungen drehen Eigentümer deutlicher an der Preisschraube“, sagt Rohr.

 




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