Zunehmender Wohnungsbau und fallende Preise

Der Wohnungsmarkt zeigt seit Mitte 2017 Ermüdungserscheinungen. In den Immobilien-Boom-Ländern Norwegen und Schweden kam es im vergangenen Jahr zu Preiskorrekturen. Endet die Preisrally?

Als ein Grund für die jüngsten Hauspreiskorrekturen wird häufig die in den vergangenen drei Jahren signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots angeführt. 2017 wuchs das Wohnungsangebot zum ersten Mal seit langem fast flächendeckend in Europa – auch wenn die Wachstumsdynamik in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich ist.

Vor allen in Schweden liegt die Produktion neuer Wohnungen massiv über dem langfristigen Durchschnitt. Ebenfalls überdurchschnittliche Bauintensität – wenn auch nicht ganz so ausgeprägt wie in Schweden – können wir aktuell in der Schweiz, in Norwegen, Dänemark, Finnland und Österreich beobachten.

In Deutschland liegt die Bauintensität hingegen im “normalen“ Bereich. Zwar hat sich die Zahl der fertiggestellten neuen Wohnungen seit 2010 jährlich dynamisch auf inzwischen rund 285.000 Wohnungen im Jahr 2017 erhöht. Der aktuelle Wert (2017) für die Bauintensität in Deutschland liegt dennoch dicht am langfristigen Durchschnitt von 3,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner.

Bauaktivitäten halten mit Wachstum der Haushalte dennoch nicht schritt

Die Frage ist nun, ob die Zunahme der Bauaktivitäten in einigen europäischen Metropolen mittlerweile ein Maß erreicht hat, das Investoren aufhorchen lassen sollte. Mit anderen Worten: Handelt es sich um ein spekulatives Überangebot an Wohnraum? Die klare Antwort: Nein. Der Wohnungsneubau kann in den meisten der hier betrachteten Metropolen nach wie vor nicht mit der demografischen Dynamik schritthalten.

Selbst in Stockholm und Oslo ist in den vergangenen Jahren die Anzahl der Haushalte schneller gewachsen als die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Den massivsten Überhang der hier betrachteten Metropolen weist München auf. In den Jahren 2010 bis 2017 stehen mehr als 115.000 neuen Haushalten gerade einmal rund 55.000 neue Wohnungen gegenüber.

Ausblick: Wohnungs- und Häuserpreise werden sich 2018 stabilisieren

Der aktuelle Rückgang der Wohnungspreise ist deshalb nicht zu verwechseln mit dem Platzen einer spekulativen Blase aufgrund allzu optimistischer Erwartungen oder „irrationalen Überschwangs“. Eine breite spekulative Bautätigkeit ist in Europa nicht zu beobachten.

Insofern sind die aktuellen Preiskorrekturen nach jahrelangen realen Preiszuwächsen nicht ungewöhnlich. Die weiterhin robusten ökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen werden dafür sorgen, dass sich die Preise für Wohneigentum in Oslo und Stockholm in diesem Jahr weiter stabilisieren werden. Eine für die Gesamtwirtschaft und das Finanzsystem gefährliche Erosion der Preise für Wohneigentum könnte dann eintreten, wenn die Wirtschaft in eine schwere Rezession gerät oder das Zinsniveau massiv und sprunghaft ansteigt. Beide Szenarien sind derzeit unwahrscheinlich.

Europäische Wohnungsmärkte – Ende der Preisrally?

Die europäischen Wohnungsmärkte zeigen seit Mitte 2017 Ermüdungserscheinungen – vor allem im Norden Europas. In den langjährigen Immobilien-Boom-Ländern Norwegen und Schweden sind die Preise für Häuser und Wohnungen im vergangenen Jahr spürbar gesunken. Vor allem Oslo und Stockholm waren davon betroffen:

Die Preise für Wohneigentum in Oslo sind 2017 um 7,8 Prozent (Eiendomsverdi) und in Stockholm (HOX-Valuegard-Index) um 11,6 Prozent zurückgegangen. Auch in Zürich und auf dem Londoner Wohnimmobilienmarkt gab es Preiskorrekturen.

Abbildung 1: Nominale Preisentwicklung für Eigentumswohnungen
Quelle: Haver, Scope.

In den zehn Jahren zuvor legten die Preise zum Teil deutlich zu: In Schweden, Österreich, der Schweiz, Norwegen und Deutschland betrug das reale Preiswachstum für Wohneigentum zwischen 20 Prozent und mehr als 50 Prozent (siehe Abbildung 2).

Ermöglicht wurden diese Preissteigerungen durch eine Kombination aus historisch günstigen Finanzierungsbedingungen, dynamischem Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum sowie vergleichsweise geringer Bautätigkeit.

In zahlreichen Ländern Europas nimmt der Wohnungsbau seit 2017 jedoch – zum ersten Mal seit langem – wieder Fahrt auf. Für Investoren steht die Frage im Raum, ob die Wohnungsknappheit als Argument für weitere Preissteigerungen künftig an Gewicht verlieren wird.

Abbildung 2: Reale Preisentwicklung für Wohneigentum seit 2007
Quelle: OECD, Scope.



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