Chinas neue Seidenstraße

900 Milliarden Euro will China in ein neues Projekt names „One Belt, One Road“ investieren und damit den globalen Handel vorantreiben. Dabei verspricht die Volksrepublik auch Osteuropa neue Investitionen. Davon können auch Investoren profitieren. Oliver Soini, CEO von Soini Asset Immobilien, erklärt, wie das möglich wird.

Jahrtausendelang war die Seidenstraße die wichtigste Handelsroute der Welt, unzählige Waren gelangten von China aus über das Mittelmeer nach Europa. Glücklich war derjenige, der einen strategisch wichtigen Posten auf der Route sein Eigen nannte. Um den internationalen Güterverkehr der Zukunft zu bewerkstelligen, plant die chinesische Regierung nun Großes: 900 Milliarden Dollar sollen in eine „neue Seidenstraße“ investiert werden, um das Reich der Mitte unter anderem mit Europa auf dem Landweg zu verbinden. Ähnlich wie bei der historischen Seidenstraße wird es sich nicht um einen einzelnen Weg handeln, sondern vielmehr um ein Netzwerk aus Straßen, Schienen und Flughäfen.

Eine der neuen Verbindungsstrecken wird aller Wahrscheinlichkeit nach über Zentralasien durch Weißrussland nach Mitteleuropa verlaufen, eine andere über den Iran und die Türkei zum Bosporus. Fest steht auf jeden Fall: Österreich mit den benachbarten osteuropäischen Ländern werden bei den neu entstehenden Supply Chains eine wichtige Funktion als Gateway einnehmen. Für die Immobilienmärkte hat das zur Folge, dass die Nachfrage an Logistikzentren in diesen Märkten durch die neue Seidenstraße einen enormen Aufschwung erleben dürfte.

Für Investoren lohnt sich der Blick über den Tellerrand

Gleichzeitig erleben wir in Deutschland den Trend, dass immer mehr Investoren und Fonds ihre Immobilienportfolios mit Logistikobjekten diversifizieren. CBRE zufolge erreichte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt im Jahr 2017 die beachtliche Summe von 8,3 Milliarden Euro. Der stetig wachsende E-Commerce sorgt für eine hohe Nachfrage – und eine rege Bautätigkeit. Der Flächenumsatz lag im Jahr 2017 bei mehr als 6,5 Millionen Quadratkilometern. 4,2 Millionen Quadratmeter davon entfielen auf Neubauten. Diese Zahlen zeigen, dass sich deutsche Logistikimmobilien vom Nischenprodukt längst zum Mainstream entwickelt haben. Damit geht eine Renditekompression einher: Aktuell liegt der Wert bei 4,4 Prozent, Tendenz weiter sinkend.

Investoren sollten daher einen Blick über den Tellerrand – insbesondere nach Österreich und Osteuropa – wagen. Die ambitionierten Pläne der chinesischen Regierung sind ein wichtiger Grund. Ein weiterer Anreiz, sich in diese bislang unerschlossenen Märkte vorzuwagen, ist die entspanntere Konkurrenzsituation. Viele Player haben die Potenziale in diesen Ländern als Markeinheit noch nicht erkannt. Österreich ist ein kleiner, fragmentierter und intransparenter Markt, der sich bis dato zu keinem Investmentmarkt entwickeln konnte, weil Logistikzentren von Logistikern für den eigenen Bedarf entwickelt wurden. Aber es ist ein hochinteressanter Markt, der historisch immer als Zugang nach Osteuropa galt und weiterhin gilt. In Osteuropa verzeichnet indessen der Online-Handel als wichtigster Nachfragetreiber auch dort beachtliche Zuwächse. In Rumänien beispielsweise wuchs der durch den E-Commerce erwirtschaftete Umsatz im Jahr 2017 um rund 16 Prozent, und die Prognosen verlaufen äußerst vielversprechend. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich beispielsweise in Slowenien oder im Baltikum. Was auch daran liegen dürfte, dass vor allem in ländlichen Regionen das Angebot im stationären Einzelhandel nicht auf dem westeuropäischen Niveau liegt – daher greifen zahlreiche Osteuropäer lieber auf die umfangreiche Warenvielfalt aus dem Internet zurück. In Polen kaufen beispielsweise 30 Prozent der Gesamtbevölkerung am Computer und mit dem Smartphone ein – anteilig ist das mehr als in Spanien oder Italien.

Grafik: E-Commerce in Rumänien

Quelle: Statista, Stand: Oktober 2017

Frühzeitig an den wichtigen Verkehrsknotenpunkten entwickeln

Wer sich jetzt für den Eintritt in die osteuropäischen Logistikimmobilienmärkte entscheidet, bewegt sich zweifellos jenseits des Mainstreams. Während konservative Investoren noch zögern, bestehen für die mutigeren Aussichten auf attraktivere Anfangsrenditen. Essenziell ist, sich frühzeitig ausreichend große Grundstücke an den wichtigen Verkehrsknotenpunkten zu sichern, um moderne Distributionszentren und City-Logistik-Immobilien realisieren zu können. Diese Immobilien gilt es spekulativ zu entwickeln, um den zukünftigen Nutzern ein wichtiges strategisches Alleinstellungsmerkmal zu ermöglichen. Dadurch passen die Immobilien ideal zu den Expansionsplänen deutscher und internationaler KEP-Dienstleister, die die steigenden osteuropäischen Paketvolumina koordinieren und eine effiziente Endkundenbelieferung sicherstellen müssen. Der Entwickler sollte jedoch darauf achten, die Flächen so zu entwerfen, dass sie den steigenden – will sagen digitalen – Zukunftsanforderungen der Logistikbranche entsprechen. So ist die Vermietbarkeit über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg gegeben und es entstehen keine teuren CapEx-Kosten in den ersten Jahren nach Inbetriebnahme.

Für eine größere Sicherheit sollten zudem mehrere entsprechende Projekte standortübergreifend in einer Fondsstruktur zusammengefasst werden. Auf diese Weise korreliert die Performance der einzelnen Objekte miteinander – und falls sich beim Bau oder bei der Vermietung einer Immobilie Verzögerungen ergeben, werden mögliche Einnahmeausfälle durch die Erträge der anderen Objekte kompensiert.




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