Kürzere Mietvertragslaufzeiten nicht gleich kürzere Mietdauer

Um in dynamischen Märkten mit ständig neuer Konkurrenz zu bestehen, müssen Unternehmen ihre Geschäftsmodelle immer wieder anpassen. Belastbare Prognosen über die nächsten zehn Jahre lassen sich nicht mehr treffen – weder von Start-ups noch von etablierten Playern.

Vor 110 Jahren rollte in Detroit mit dem „Modell T“ das erste auf dem Fließband produzierte Kraftfahrzeug aus dem Ford-Werk. Schnell wurde die sogenannte „Tin Lizzie“ zum Symbol der Zukunft, des Fortschritts und der wirtschaftlichen Beschleunigung. Letztere war damals in ihrem Tempo allerdings noch überschaubar: Ganze 19 Jahre dauerte es, bis der Wagen durch einen Nachfolger abgelöst wurde. Derartige Produktzyklen sind heute unvorstellbar – Elektronikkonzerne etwa überbieten sich alljährlich mit den neuesten Ideen, die das Display noch ein bisschen randloser oder die Kaffeemaschine noch ein bisschen „smarter“ machen.

Die kürzeren Produktionszyklen erfordern ein Umdenken

Diese Steigerung des Innovationstempos wirkt sich auch auf die Planungsmöglichkeiten von Unternehmen aus. Wissenschaftliche Studien zufolge halten sich neugegründete Firmen im Durchschnitt zehn Jahre im Wettbewerb – gerade einmal die Hälfte der Produktionszeit der „Tin Lizzie“. Um in dynamischen Märkten mit ständig neuer Konkurrenz zu bestehen, müssen Unternehmen ihre Geschäftsmodelle immer wieder anpassen. Belastbare Prognosen über die nächsten zehn Jahre lassen sich nicht mehr treffen – weder von Start-ups noch von etablierten Playern.

Infolge dieser Herausforderungen verkürzen sich auch die Mietlaufzeiten der Unternehmen. Gewerbemietverträge über fünf oder gar nur drei Jahre mit entsprechenden Verlängerungsoptionen werden deshalb immer üblicher. Damit diese kürzeren Vertragslaufzeiten nicht in einer kürzeren Gesamtmietdauer resultieren, müssen die Investoren umdenken.

Die vertragliche Ausgestaltung wird komplexer

 Generell gilt, dass die Verträge nicht nur kürzer, sondern auch komplexer und flexibler ausfallen. Dabei sollten die Investoren versuchen, Flächenerweiterungen und -verkleinerungen zu ermöglichen. Nur wenn ein Unternehmen seinen Raumbedarf an einem Standort je nach Auftragslage oder Saison anpassen kann, wird es sich für diesen einen Standort entscheiden. Angesichts dieser Entwicklungen sind Befürchtungen verständlich, gerade bei an langfristiger Sicherheit orientierten Vermietern: Bei Flächenreduktionen sinken die Einnahmen. Kurze Laufzeiten erhöhen das Risiko von Leerständen. Und jede Neuvermietung ist mit Nachrüstungen oder Umbauten verbunden.

Investoren respektive deren Beauftragte sollten diese veränderten Bedingungen jedoch nicht einseitig negativ betrachten, sondern als Chance begreifen. Ein Mietvertrag mit langer Laufzeit bietet nicht in allen Fällen Sicherheit.

Ein früheres Vertragsende kann häufig einen Aufschlag beim Mietzins ermöglichen, da Mieter für ein Mehr an Flexibilität auch mehr zu zahlen bereit sind. Wenn professionelle Asset- und Vermietungsmanager sich über die Jahre bewährt haben und adäquat auf die Wünsche des Mieters eingehen, kann das in einer hohen Standorttreue und langfristiger Zusammenarbeit resultieren. Wird das Vertragswerk so gestaltet, dass bei Optionsziehungen Anpassungen der Miethöhe möglich sind, gewinnt der Vermieter durch die kürzeren Laufzeiten sogar doppelt. Schließlich kann er nicht nur höhere Mieten aushandeln, sondern diese auch in kürzeren Abständen marktkonform anpassen. Zudem kann sich der Investor durch ein durchdachtes Flächen- und Dienstleistungskonzept von der Konkurrenz abheben. Das geht allerdings nur dann, wenn der Mieter nach wie vor im Mittelpunkt all dieser Konzepte steht.




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