Hohe Risikoprämien trotz fortgeschrittenem Zyklus

Konjunkturdynamik und niedrige Zinsen verleihen börsengelisteten Immobilienunternehmen in Europa weiterhin Auftrieb, meinen Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager European Listed Real Estate bei Degroof Petercam AM, und Damien Marichal aus dem Immobilienaktienteam bei Degroof Petercam AM. Woher kommt der Optimismus?

Betongold-‚Löckchen‘

Die Immobilienmärkte in Europa boomen. Wirtschaftswachstum, Inflationsaussichten, Beschäftigung und Verbrauchervertrauen bewegen sich in die richtige Richtung und bilden den Rahmen für ein ideales Makroumfeld in den Immobiliensegmenten Einzelhandel, Büro, Industrie und Logistik. Zudem steigen die Bevölkerungszahlen in vielen europäischen Ländern und damit der Bedarf an Wohnraum – besonders in den Ballungsräumen. Für börsennotierte Immobilienunternehmen stehen die Zeichen in diesem Umfeld auf weiteres Gewinnwachstum.

Gleichzeitig verharren die Zinsen in Europa auf einem niedrigen Niveau, erst in 2019 muss mit ersten geringen Zinsanhebungen gerechnet werden. Die Finanzierungsbedingungen bleiben dadurch für Immobilienunternehmen günstig. Außerdem stehen der Immobilienbranche mit Bankenkrediten, freien Mitteln sowie den Aktien- und Anleihemärkten vielfältige Refinanzierungsquellen für ihr kapitalintensives Geschäft zur Verfügung.

Die realen Zinsen werden vorerst negativ bleiben und die Immobilienbewertungen weiterhin günstig beeinflussen. Europäische Immobilienaktien bieten im Niedrigzinsumfeld hohe Risikoprämien. Wir rechnen in 2018 mit einem durchschnittlichen Total Return von 8 Prozent. Dieser setzt sich je zur Hälfte aus dem Wachstum der Nettoinventarwerte und Dividendenrenditen zusammen.

Manche Anleger sorgen sich, dass langfristig höhere Zinsen die Wertentwicklung börsennotierter Immobilien beeinträchtigen könnten. Auf lange Sicht besteht keine bedeutende Korrelation zwischen beiden Faktoren. Das fundamentale Research zeigt, dass selbst wenn kurzfristig eine Korrelation zwischen langfristigen Zinsen und der Wertentwicklung von börsennotierten Immobilien bestehen kann, die langfristige Korrelation gering oder sogar negativ ist. Einer der Gründe hierfür ist der Inflationsschutz, den Immobilien bieten, wenn die Zinsen steigen. Außerdem sind die Auswirkungen der Niedrigzinsen noch gar nicht vollumfänglich in den Ergebnissen der Immobilienunternehmen angekommen. Selbst wenn die Zinsen langsam steigen, werden kurzfristig die durchschnittlichen Finanzierungskosten weiter sinken und damit die Immobilien-Cashflows positiv beeinflussen.

Qualität erkennen und gezielt investieren

Die meisten Immobilien-Subsektoren und europäischen Länder befinden sich mittlerweile in einem reiferen Stadium des Immobilienzyklus. Das heißt die Mieten steigen dort je nach Marktbeschaffenheit noch relativ schnell oder bereits etwas verlangsamt. Dies ist die Zeit, in der aktives Portfoliomanagement seine Stärken voll ausspielen kann. Viele Immobilienunternehmen in Europa haben im Laufe des Zyklus ihr Management neu aufgestellt, neue Strategien entwickelt und ihre Immobilienportfolios bereinigt – gute Voraussetzungen für hohe Qualität und Potenzial für weiter steigende Gewinne. Solche Titel gilt es zu selektieren.

Mit Blick nach vorn identifiziert der Co-Manager des DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend vor allem folgende Treiber für zukünftige Returns bei europäischen Immobilienaktien: Internes Wachstum, effiziente Plattformen, weitere Strategieverbesserungen sowie Exzellenz im operativen Geschäft. Bei anhaltend guter Konjunktur sollten überdies die Vermietungsquoten sowie das Potenzial für Mieterhöhungen weiter steigen.

Wir favorisieren derzeit deutsche Wohnimmobilien, Logistikobjekte in Frankreich, Büroimmobilien in Madrid sowie Pflegeeinrichtungen in Deutschland und den Benelux-Ländern. Der Immobilienstandort Großbritannien sei noch mit Vorsicht zu genießen, allerdings könne sich dies ändern, sobald mehr Klarheit über die Auswirkungen des Brexits vorhanden ist.

Europäische Immobilienaktien entwickeln sich seit vielen Jahren stark und haben eine deutliche Outperformance gegenüber dem breiten Aktienmarkt in Europa gezeigt. Diese Erfolgsstory ist noch nicht vorbei. Die Rahmendaten auf der Makro- wie auch auf der Sektorebene stimmen nach wie vor. Europäische Immobilienaktien können auch weiterhin attraktive Aktienmarktrenditen erwirtschaften bei unterdurchschnittlicher Volatilität und einem Risikoprofil, dass insgesamt der einer direkten Immobilieninvestition entspricht.




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