Wege zum Wunschportfolio

Jede Portfolio-Transaktion stellt Investoren vor die Frage, wie sie mit einzelnen Objekten umgehen sollen, die entweder nicht optimal zur eigenen Investmentstrategie passen oder besondere Aufmerksamkeit benötigen. Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners (GPP), zu den Herausforderungen für Immobilieninvestoren und möglichen Lösungen.

Früher gab es für Portfolio-Transaktionen Preisabschläge, heute werden Aufschläge gezahlt. Denn gebündelte Immobilientransfers sind bei Investoren sehr begehrt. 2017 wurden rund 23 Prozent aller Gewerbe-Transaktionen an den Top-7-Standorten Deutschlands als Teil eines Portfolio-Deals abgewickelt, Tendenz steigend. Auf Käuferseite stehen dabei häufig internationale Investoren. Sowohl die Niedrigzinsphase als auch ein schwächelnder Euro haben in der jüngeren Vergangenheit ausländisches Kapital nach Deutschland gelockt. Aber auch inländische Investoren drängen wieder verstärkt an den Markt für Portfolio-Transaktionen.

Obwohl Verkäufer mit der einzelnen Veräußerung von Objekten grundsätzlich einen höheren Erlös erzielen, rechnen sich Portfolio-Transaktionen. Denn mit ihnen lassen sich Kaufnebenkosten senken. Davon profitieren Verkäufer und Käufer. Insbesondere institutionelle Investoren streben nach höheren Volumina und den damit verbundenen niedrigeren Kosten. Auf der anderen Seite müssen Portfolio-Abnehmer oft bereit sein, Kompromisse einzugehen. Doch gerade Investoren mit einem kurzfristigen Anlagehorizont benötigen homogene, dem Anlagefokus entsprechende Portfolios, um Verwaltungskosten zu sparen. So ist es keine Seltenheit, dass ein Investor seine Rendite optimieren möchte, indem er sich auf nur eine Assetklasse konzentriert.

Generell müssen Investoren vor dem Kauf sicherstellen, dass das ins Auge gefasste Portfolio auch wirklich zum eigenen Anlagefokus passt. Aufgrund der hohen Nachfrage am Immobilienmarkt, die das Angebot deutlich übersteigt, finden Investoren derzeit nur sehr schwer ein Portfolio, das auf ihren Investmentansatz perfekt zugeschnitten ist. So kommt es, dass immer wieder Objekte in den Bestand einfließen, die sich vom restlichen Portfolio in mindestens einem Kriterium stark unterscheiden und gesonderte Maßnahmen erfordern.

Eine Universallösung für den Umgang mit solchen Immobilien gibt es nicht. Der richtige Weg ist von vielen Faktoren abhängig. Zunächst sollte ein potenzieller Käufer prüfen, welche Objekte aufgrund welcher Eigenschaften – wie zum Beispiel Lage, Risikoklasse, Gebäudequalität oder Vermietungsstand – nicht in sein Portfolio passen. Ein größerer Asset Manager, der mehrere Immobilienfonds verwaltet, kann solche Einzelimmobilien einem anderen, geeigneteren Fonds zuordnen. Oder er bündelt opportunistische und Value-add-Immobilien, die möglicherweise nicht der Risikoklasse seines Bestandes entsprechen, in einem Teilportfolio und veräußert sie weiter. Hingegen muss der Asset Manager keine besonderen Vorkehrungen treffen für die Handhabung von Core-Objekten in einem Value-add-Portfolio, da der Aufwand für deren Management vergleichsweise gering ist.

Herausforderung: multiple Assetklassen

Mindestens genauso schwierig sind für Investoren, die sich auf eine bestimmte Assetklasse fokussieren, Portfolios mit gemischter Nutzung. Jede zusätzliche Assetklasse erfordert weitere Spezialisten im Team. Ein Weg kann die Veräußerung oder eine Nutzungsänderung der jeweiligen Immobilie sein. Die vermutlich radikalste Vorgehensweise wäre der komplette Abriss des Objekts und ein Neubau. Ob sich das rentiert, muss der Portfolio-Halter unter Einbezug aller Marktfaktoren vorsichtig abwägen.

Doch nicht immer ist die Konzentration auf eine Assetklasse zu empfehlen. Für Investoren mit einem längerfristigen Anlagehorizont empfiehlt es sich durchaus, das Portfolio zu diversifizieren und dadurch Risiken zu streuen – selbst wenn das mit höheren Managementkosten verbunden ist.

Auch die geografische Streuung von Objekten im Portfolio kann für einen Käufer Probleme aufwerfen, wenn er selbst einen regionalen Ansatz verfolgt. Die Immobilienverwaltung erfordert ein Management vor Ort, das womöglich erst aufgebaut werden müsste. Da der Kostenaufwand hierfür vermutlich viel zu hoch ist, bleibt nur der Einzelverkauf. Das gilt genauso für Investoren, die sich beispielsweise auf die Top-7-Standorte Deutschlands beschränken, beim Erwerb eines Portfolios aber einzelne Objekte in B-Städten miterwerben.

Des Weiteren sollten potenzielle Investoren den Vermietungsstand der Immobilien in einem Portfolio überprüfen. Ist er niedriger als der des eigenen Bestands, kann eine an den Investmentzielen ausgerichtete Kosten-Nutzen-Analyse, die den gegebenen Marktzins mitberücksichtigt, Aufschluss darüber geben, ob es sich lohnt, den Vermietungsstand durch Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen. Ein anderer wichtiger Aspekt ist die Gebäudequalität, die aufgrund von Baualter, Altlasten oder Schadstoffen zusätzliche Kosten verursachen kann. Bei geplanten Umnutzungen könnte auch die Statik einzelner Immobilien dem Vorhaben einen Strich durch die Rechnung machen. Zudem gibt es Beispiele, in denen die Objektdokumentation unvollständig ist und eventuelle Risiken offenbleiben. In allen Fällen hilft es, sich die eigenen Investitionsziele noch einmal vor Augen zu halten – und außerdem die reine Mathematik.

Denn machen wir uns nichts vor: Ob kurzfristige Gewinnmitnahme oder langfristige Investition – wer ein Portfolio erwirbt, will damit Geld verdienen. Letztlich müssen Asset- und Investmentmanager ihren Anlegern Erträge präsentieren. Dennoch akzeptieren Käufer aufgrund der aktuellen Marktlage immer häufiger auch gemischte Portfoliostrukturen, selbst wenn sie nicht in vollem Umfang ihrem Investmentfokus entsprechen. Käufer müssen darum viel Know-how mitbringen und sollten sich auf jeden Fall von Experten beraten lassen.




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