Der Aufbau einer profitablen Betreiberkette ist demnach also auch in Deutschland möglich. Der Grund: Privatwirtschaftlich orientierte Unternehmen sehen im Status quo des deutschen Pflegeimmobilienmarktes ihre Chance. Insbesondere regional operierende, mittelgroße Betreibergesellschaften stellen aussichtsreiche Investitionsziele dar. Bei der Investitionsauswahl von Pflegeheimen spielen vor allem unterschiedliche Auslastungsquoten eine große Rolle. Diese unterscheiden sich nicht nur regional, sondern auch nach der betreibenden Trägerschaft. Aus geografischer Sicht weisen vor allem Pflegeheime im Osten Deutschlands sowie in Teilen Nordrhein-Westfalens oder Baden-Württembergs überdurchschnittlich hohe Auslastungsquoten auf. Die unterschiedlichen Quoten privater, öffentlicher oder freigemeinnütziger Betreiber resultieren dabei überwiegend aus Imagegründen, jedoch auch aufgrund der zuweilen fehlenden Marktdurchdringung von überwiegend regional operierenden privaten Betreibern. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Auslastungsquoten teilweise sogar noch höher liegen, da die Datenerhebung der verschiedenen Landesämter stichtagsbezogen und nach Pflegegrad-Klassifikation erfolgt.

Die Pflegekosten, die die Pflegeversicherung trägt, sind nur eine von drei umsatzrelevanten Säulen für einen Betreiber. Weitere Umsätze werden durch Investitionskosten, die aus der Erstellung und Instandsetzung von Gebäuden entstehen, sowie durch Kosten für Unterkunft und Verpflegung, die sämtliche Betriebs- und Verpflegungskosten abdecken, generiert. Die beiden letztgenannten Säulen werden, sofern keine Sozialhilfe besteht, durch die Bewohner selbst getragen. Wenn die Pflege- und Heimquoten in naher Zukunft annähernd gleich bleiben, müssen bis 2030 rund 320.000 neue Pflegeplätze geschaffen werden.

Renovierungen und Umbauten

Daneben muss eine Vielzahl von in die Jahre gekommenen Pflegeheime renoviert und umgebaut werden. Die erforderlichen Neu- und Reinvestitionen belaufen sich laut der im Herbst 2018 veröffentlichten Studie des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) auf rund 70 Milliarden Euro. Um genügend adäquate Pflegewohnformen zur Verfügung stellen, den immer stärker zunehmenden Pflegenotstand noch abwenden und neue sowie kreative Betreuungs- und Wohnformen realisieren zu können, sind private Investitionen zu auskömmlichen Renditen unabdingbar. Zwischen 2013 und 2017 wurden bereits über 6,3 Milliarden Euro deutschlandweit in Pflegeimmobilien und Seniorenresidenzen investiert. 2018 wurde ein Transaktionsvolumen in Höhe von 1,8 Milliarden Euro registriert.

Der Pflegeimmobilienmarkt ist in Bewegung, doch aufgrund der Komplexität erfordern Investitionen in diesem Sektor eine vorhergehende spezielle Expertise. Außerdem dient eine marktgerechte Indexierung der Sicherstellung von Investitionskosten. Institutionelle Investoren sollten sich auch bewusst werden, dass die Themen Pflege und Gesundheit oft zum Spielball der Politik werden. Anstatt regulatorische Investitionshemmnisse abzubauen, werden Wahlgeschenke gemacht oder weitere Stellschrauben in diesem bereits stark regulierten Markt gedreht.

Markt hat Tücken

Zu den größten Tücken im Pflegeimmobilienmarkt zählen allerdings die vorherrschende Marktintransparenz, rechtliche Herausforderungen, regionale Unterschiede, vielfältige Pachtvertragsausgestaltungen sowie die signifikante Betreiberbedeutung. Hinter durchaus lukrativen Investitionen können sich eine Vielzahl werttreibender oder -mindernder Faktoren verstecken. Um nachhaltig profitable Investitionen realisieren zu können, ist der Rückgriff auf spezifisches Know-how in diesem Segment unabdingbar. Letzten Endes birgt der Markt für institutionelle Investoren aber ein riesiges Potential und sollte von diesen nicht unterschätzt werden. Denn schon heute wird der Pflegeimmobilienmarkt als Wachstumsmarkt Nummer eins in Deutschland gehandelt und zieht große Aufmerksamkeit auf sich.




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