Logistik braucht neue Konzepte

Logistikimmobilien verlassen die Nische. Anleger sollten darauf achten, dass der Aufschwung der Branche auch die Anforderungen an die Immobilien verändert. Daniel Hohenthanner ist Experte für Logistikimmobilien bei Savills Investment Management. Er erklärt worauf es ankommt.

Der Logistiksektor ist in den letzten Jahren stark gewachsen. Das künftige Potenzial wird weiterhin positiv bewertet, nicht zuletzt durch den anhaltenden Aufwärtstrend des Onlinehandels sowie immer kürzere Lieferzeiten. Mit jeder Milliarde Mehrumsatz im Onlinehandel ergibt sich ein zusätzlicher Logistikflächenbedarf von über 70.000 Quadratmetern. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Logistikobjekten, vor allem in der Nähe von Ballungsräumen und etablierten Logistikknotenpunkten weiter steigen wird.

Vor diesem Hintergrund haben Logistikimmobilien ihr Nischen-Dasein verlassen und wurden von institutionellen Investoren als attraktive Investitionsziele entdeckt. Der Anlagedruck dieser Investorengruppe, die regelmäßige Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Endkunden erfüllen muss, ist weiterhin hoch. Gleichzeitig sind in Zeiten der anhaltenden Niedrigzinsphase Anlagealternativen selten. Logistikobjekte bieten kontinuierlich hohe Ausschüttungen. So beobachtet Savills Invetment Management seit Jahren eine stetig steigende Nachfrage.

Die Nettoanfangsrenditen von Logistikimmobilien liegen höher als in den Bereichen Büro und Einzelhandel. Derzeit sind bei einer Fremdfinanzierungsquote von rund 50 Prozent im europäischen Durchschnitt etwa sechs Prozent Ausschüttung erzielbar. Zwar haben aufgrund der gestiegenen Nachfrage die Preise in den letzten Jahren ebenfalls angezogen, dennoch bieten Logistikimmobilien gegenüber Staatsanleihen der jeweiligen Länder, in denen sich die Objekte befinden, ein historisch hohes Renditeplus von etwa fünf bis sechs Prozent. Gleichzeitig schwan- ken sowohl die Gesamtrenditen als auch Mieten historisch bei Logistikimmobilien weniger stark als bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die geringeren Schwankungen bei den Mieten sind auf die starke Preissensibilität der Nachfrager sowie die hohe Angebotsflexibilität zurückzuführen. Das Mietwachstum ist zwar limitiert, gleichzeitig ist jedoch auch das Potenzial für Rückschläge in Krisenzeiten geringer als bei anderen Assetklassen. Dadurch stabilisieren Logistikimmobilien als Beimischung die Ausschüttung und Wertentwicklung des Portfolios.

Veränderung der Strukturen durch digitale Wirtschaft

Waren Logistikimmobilien früher „quadratisch, praktisch, gut“, hat sich der Markt in den letzten Jahren, insbesondere getrieben durch den E-Commerce, stark diversifiziert. Die Standard-Logistikimmobilie gibt es nicht mehr. Zu Logistikimmobilien der ersten Meile gehören beispielsweise Distributionszentren und produktionsnahe Lagerhallen. Logistikimmobilien der letzten Meile sind relativ kleine hochtechnisierte Verteilzentren wie Umschlaghallen oder urbane Logistik- und Paketabholstationen. Während Logistikobjekte der ersten Meile meist auf der grünen Wiese in der Nähe der Beschaffungs- oder Absatzmärkte angesiedelt sind, müssen Logistikimmobilien der letzten Meile immer näher in die Innenstädte vorrücken, um das stark wachsende Paketvolumen bei zugleich immer kürzeren Lieferzeiten bewältigen zu können. Diese hochmodernen Zustellbasen in den Innenstädten sind jedoch nicht beliebig zu duplizieren: Geeignete Flächen sind sehr begrenzt und die Bodenpreise aufgrund der zentralen Lage sehr teuer. Dazu kommen hohe Auflagen wegen Lärmschutz und Verkehrsbelastung.




Nachricht an die Redaktion

Hier können Sie uns einen Kommentar zu dem Artikel zukommen lassen.
Wir freuen uns auf Ihr Feedback.

]

Bei unseren Lesern momentan beliebt