Schluss mit der Sternenjagd

Warum moderne Hotels mit überkommenen Konventionen brechen müssen und welche Chancen sich für Investoren ergeben. Von Oliver Soini, CEO, Soini Asset Immobilien.

Bis vor einigen Jahren war die Anzahl der Sterne der wichtigste Gradmesser für jedes Hotel – und gleichzeitig Statussymbol für dessen Gäste. Ganze Firmenhierarchien wurden darüber definiert, wer in welchem Hotel untergebracht wurde. Die Anstrengungen, von der Mitarbeiter- auf die Führungsebene aufzusteigen, beinhalteten gewissermaßen die Jagd nach dem fünften Stern.

Bei Hotelinvestoren gab es erstaunliche Parallelen. Ihr analytischer Blick fiel ebenfalls auf die Sterne-Kategorie – als Bewertungsraster, Preisindikator und somit als Entscheidungshilfe für oder gegen einen Kauf. Dabei sind diese Konventionen in großen Teilen überkommen. Im hochpreisigen Segment mag es sternebasierte Konzepte geben, die durchaus noch tragfähig sind. Als genereller Maßstab haben sie jedoch ausgedient.

Familiengeführte Hotels stehen vor großem Innovationsdruck

Die Hotellerie definiert sich neu. Sie räumt mit alten Stereotypen auf, die inzwischen zum Selbstzweck geworden sind: die klobige Rezeption mit den noch klobigeren Messingschlüsselanhängern, die in keine Hosentasche passen wollen oder die steril-weißen Frühstücksrestaurants, die nach elf Uhr verwaist sind.

Insbesondere familiengeführte Hotels bereitet das Schwierigkeiten. Häufig können sie dem Innovationsdruck nicht nachkommen. Für eine Komplettmodernisierung fehlt ihnen neben der Expertise zumeist das nötige Kapital. Für Exit-Investoren und Projektentwickler ergibt sich daraus die Chance, solche Immobilien als modernes Betreiberobjekt umzunutzen. Hinter diesen Betreibern können größere Hotelketten stehen, die wie Ibis Budget, Moxy, Ruby oder Niu inzwischen fest etabliert sind. Aber auch Einzelkämpfer erzielen durchaus bemerkenswerte Erfolge.

Der Wohlfühlfaktor wird neu definiert

Wichtigstes Merkmal dieser modernen Hotels ist eine Verbindung aus erschwinglichen Preisen und ansprechendem, progressiven Design. Die Betreiber bieten die Funktionalität einer günstigen Übernachtungsmöglichkeit und schaffen dennoch eine einzigartige Atmosphäre, für die niemand zu tief in die Tasche greifen muss. Die Sterne-Kategorien mit ihren starren Mindestkriterien spielen dabei nur eine sehr geringe Rolle.

Häufig ist den Hotels gemein, ein bestimmtes Design-Thema zu verfolgen. Baulich sind die konventionellen Lobbys bequemen Lounges mit Sesseln, Bücherregalen und Kaminen gewichen, eingecheckt wird per Terminal oder App, in der Gastronomie wird der Erlebnisfaktor großgeschrieben und Coworking-Spaces ermöglichen kreatives Arbeiten. Auch auf Ebene der Zimmer muss den veränderten Wünschen der Gäste Rechnung getragen werden. Immer mehr Reisende legen beispielsweise Wert auf eine eigene kleine Küchenzeile. Zudem ist ein intelligentes Flächenkonzept der Zimmer wichtig, sodass einzelne Einheiten für größere Familien einfach zusammengelegt werden können.

Die Digitalisierung sorgt für neue Spielregeln

Ein Grund, warum die klassischen Sterne-Kategorien nicht mehr als allumfassender Maßstab taugen, ist die viel beschworene digitale Disruption der konventionellen Geschäftsmodelle durch ein entsprechendes Online-Angebot. Anstatt der von zentraler Stelle vergebenen Bewertungen rückt das Feedback einer Vielzahl von Gästen auf Trip Advisor und Co. Zudem können im Internet bequem Preise verglichen und Buchungen vorgenommen werden, die entsprechenden Start-ups werden immer zahlreicher.

Die Marktmacht des Internets steigt also stetig, auch in Form von Social-Media-Kanälen. Diese haben dafür gesorgt, dass das Besuchererlebnis der Gäste nicht erst beim Betreten des Hotels anfängt – sondern bereits lange vor dem Einchecken in Form von Postings und Bildern. Dadurch kann ein Teil des Erlebnisgefühls auf das Display eines Smartphones übertragen werden.

Für die Zukunft wird es immer wichtiger, die verschiedensten Facetten der modernen Hotellerie gemeinsam zu betrachten. Besonders gut zeigt sich das bei den hoteleigenen Apps, die sich immer mehr als Standard etablieren und zur wichtigen Schnittstelle werden. Einerseits handelt es sich schlichtweg um eine bequeme Möglichkeit für die Gäste, eine Übersicht des Angebots zu erhalten und gezielt Services zu buchen. Andererseits individualisiert sich dadurch das Erlebnis immer weiter. Obwohl jedes Hotel für eine bestimmte Zielgruppe entwickelt wird, müssen individuelle Lösungen zur Verfügung stehen. Die Selektion des Angebots per App ermöglicht, diese Zielgruppe weiter zu fassen, um jeden Gast die Feinabstimmung zwischen Funktionalität und Komfort selbst wählen zu lassen.

Ein Investment erfordert das richtige Gespür

Mit dem entsprechenden Konzept und einer offensiven Anlagestrategie kann die Performance eines entsprechenden Hotelinvestments gut und gerne im zweistelligen Bereich liegen. Und nicht nur die sogenannten A-Märkte der großen deutschen und österreichischen Metropolen sind interessant, sondern auch Regionen, die als Investmentstandort zunächst exotisch klingen: Krefeld und Oberhausen zum Beispiel. Schließlich sind die Übernachtungspreise in der Peripherie deutlich günstiger als in Köln oder Düsseldorf, wobei die beiden Metropolen nur eine kurze Autobahnfahrt von Krefeld entfernt liegen.

Ein Projektentwickler benötigt drei Dinge, um die Potenziale tatsächlich umzusetzen: Erstens eine ausreichende Expertise und die genaue Kenntnis der Marktcharakteristika. Zweitens eine gute Marktvernetzung, um frühzeitig und off-market zu erfahren, wer verkaufen will – verbunden mit dem Instinkt für die sprichwörtliche Trüffelnote sowie der Bereitschaft, auch spekulativ zu entwickeln. Und drittens ein gerüttelt Maß an Vertrauen seitens des Investors, der unkonventionellen Ansätzen gegenüber offensteht und sich nicht jedes Investment von einem Computer vorrechnen lassen muss.




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