Scope bewertet den KGAL immoSUBSTANZ mit einem vorläufigen Rating von (P) bbb+ (AIF)

Scope Analysis GmbH

Der Anleger kann mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel investieren soll.

Die Auflage des Produktes erfolgte am 22.01.2019. Basis für die Bewertung bilden die beiden bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Einzelhandelsobjekte und das durch die KGAL über eine Gesellschaftsstruktur erworbene Büroobjekt in Wien, welches sukzessive mit fortschreitenden Anteilscheinverkäufen durch Käufe der Gesellschaftsanteile in das Fondsvermögen übernommen werden soll. Das Büroobjekt war bis 2019 Bestandteil eines geschlossenen Publikumsfonds der KGAL und konnte im Rahmen eines öffentlichen Bieterverfahrens, welches durch die EHL-Gruppe durchgeführt wurde, erworben werden.

Sobald der Fonds über einen vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahresbericht und eine Mindesthistorie von zwei Jahren verfügt, wird das vorläufige Rating in ein finales Rating überführt. Dieser Bewertung liegt eine Zielrendite von 3% zugrunde, die Scope als mittelfristig erreichbar für dieses Produkt unterstellt. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Mio. Euro aufweisen. Den Fonds grundsätzlich mit Seed-Assets aufzulegen, wertet Scope positiv. Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite soll bei 3,2 bis 3,4% liegen.

Eine regionale Diversifikation wird abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase ist jedoch durch den Ankauf kleinerer Objekte eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien angestrebt. Investitionen sollen in bonitätsstarke Einzelmieter oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen. Die drei bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen.

Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung, da den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27% recht hoch angesetzt wird. Das Währungskursrisiko wird aufgrund der geplanten Vollabsicherung und aktuell ausschließlich im Euroraum erfolgten Investitionen hingegen als gering eingestuft. Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds ist aus Sicht von Scope eher gering. Eine Re-Zertifizierung im Bestand ist für das Objekt in Wien angestrebt. Nachhaltigkeitskriterien im Ankaufsprozess sind bislang nicht etabliert.




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