Warum der niederländische Hypothekenmarkt Ihre Aufmerksamkeit verdient

Der niederländische Immobilienmarkt blüht. Emmanuel Issanchou, Natixis‘ Global Head Structured Credit and Solutions, über die Chancen, die sich jetzt bei Hypothekenmärkten für Anleger ergeben.

Ein Jahrzehnt nach der Finanzkrise ist es das Verbriefungsgeschäft, das den Immobilienmarkt wieder auf Kurs bringt. Ein ziemlich einzigartiges Beispiel dafür ist die Erholung des niederländischen Hypothekenmarktes. In den letzten Jahren wächst der Immobilienmarkt in den Niederlanden mit 24,5% höheren Preisen gegenüber den in 2013 erzielten Tiefstwerten. Nicht die traditionellen Kreditgeber, welche als Folge der Finanzkrise unter regulatorischen Zwängen und sich daraus ergebenden Finanzierungseinschränkungen stehen, sondern die aufstrebenden, bankfremden Kreditgeber, bilden die Grundlagefür diesen neu aufblühenden Markt.

In einem Umfeldveränderter Regelungen wie Solvency II werden Investoren dazu ermutigt direkt in interessante Märkte zu investieren. Unter Solvency II sind Hypothekendarlehen eine der wenigen Anlageklassen, die im Standardmodell vorteilhafter behandelt wird. Zu einer Zeit, in der die Krisenpolitik der Zentralbanken Investitionsrenditen niedrig hält, kann daher der niederländische Hypothekenmarkt eine passende Anlageoption sein. Über die letzten Jahre gab es einen bedeutenden Aufschwung im Kreditgeschäft mit bankfremden Kreditgebern im niederländischen Hypothekenmarkt, der ein Gesamtvolument von 664 Milliarden Euro aufweist.

Die niederländischen Banken hatten ein historisches Monopol auf dem inländischen Hypothekenmarkt. Im Gegensatz zu 2011, als die drei grossen Banken (ABN AMRO, Ing und Rabobank) noch einen Anteil von 70% hielten, liegt ihr Anteil heute bei lediglich 55%. Den verlorenen Marktanteil haben bankfremde Investoren übernommen, die das wachsende Bedürfnis institutioneller Investoren nach einer Anlage befriedigen, die sowohl höhere Renditen als auch eine starke historische Erfolgsbilanz bietet. Tatsächlich haben sich niederländische Hypotheken zu einer der am schnellsten wachsenden Immobilieninvestitionen in 2017 entwickelt, und weiteres Wachstum wird für 2018 prognostiziert.

Der niederländische Immobilienmarkt blüht

Die Niederlande haben eine der besten Kreditwürdigkeitseinstufungungen (AAA) und besitzen eine der stabilsten und offensten Volkswirtschaften in Europa – mit einem eindrucksvollen BIP pro Kopf. Es ist abzusehen, dass die anhaltende Erholung der niederländischen Wirtschaft den Wohnungsmarkt weiter stärken wird, ganz abgesehen von dem positiven Einfluss, den die niederländische Regierung auf den Hypothekenmarkt ausübt.

Erstens, bietet das niederländische Sozialversicherungssystem Arbeitslosen und Berufsunfähigen eine soziale Absicherung, die Hypothekenzahlungen übernimmt wenn diese vorübergehend nicht geleistet werden können. Zweitens, erlaubt das Steuersystem des Landes auch die volle Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen von selbst bewohnten Liegenschaften gegenüber steuerpflichtigen Einkünften. Das hat dazu geführt, dass der niederländische Hypothekenmarkt traditionell höhere Loan-to-Value Werte (LTV) ausweist.

Allerdings hat die niederländische Regierung sowohl die Steuervergünstigungen als auch die Hypothekenverordnungen in 2011 revidiert, indem sie schrittweise Höchstgrenzen für LTVs eingeführt und die Steuervorteile begrenzt hat. Diese Änderungen stimmen mit dem Ziel der Regierung überein, die Haushaltsverschuldung zu verringern und den Markt stärker mit denen ihrer europäischen Nachbarn in Einklang zu bringen. Trotzdem sind niederländische Hypotheken aufgrund niedriger Zinssätze und höherer verfügbarer Einkommen erschwinglicher denn je.

In der Tat hat die hohe Nachfrage nach Hypotheken – verbunden mit dem Vermächtnis einer Finanzierungslücke seitens der traditionellen Kreditgeber – das Angebot überschritten und der Markt bietet alternativen Investoren gute Chancen.

Entwicklung eines bankfremden Kreditmarktes in den Niederlanden

Die Einschränkungen, unter denen Banken auf dem niederländischen Hypothekenmarkt stehen, sind gut dokumentiert und der Rückzug der Banken öffnete die Tür für andere Keditgeber. Diese führten innovative Plattformen ein, die Hauskredite bündeln und an institutionelle Anleger verkaufen, welche bessere Erträge suchen. Das Resultat ist, dass diese Investoren jetzt Hypotheken besitzen, die üblicherweise in Bankeigentum standen.

Ein Beispiel für eine solche Initiative ist die Merius-Plattform, koordiniert von der CMIS Gruppe, einem niederländischen Hypothekenspezialisten, und Natixis, einer französischen Investmentbank und Tochtergesellschaft der Groupe BPCE. In 2016 etablierten sie ihre eigene Hypothekenkreditvergabe Plattform, um mit traditionellen Banken zu konkurrieren.

Eine Win-Win-Situation

In den Niederlanden, wie auch anderswo, stellen langfristige Kredite eine Herausforderung für Banken dar, die stärker auf kurzfristige Finanzierung angewiesen sind. Im Gegenzug haben Pensionskassen oder Versicherungen Verpflichtungen über Jahrzehnte, die sie mit längerfristigen Vermögenswerten abdecken möchten.

Auch Kreditnehmer können von Plattformen wie Merius profitieren. Im vergangenen Jahr haben Tausende von Eigenheimkäufern langfristige Kredite von institutionellen Investoren zu attraktiven Zinssätzen abgeschlossen. Diese Art der Kreditvergabe steht auch Hypothekennehmern des niederländischen nationalen Hypothekengarantieprogramms zur Verfügung – auf niederländisch „NHG“ oder „Nationale Hypotheek Garantie“ ‒ ein einzigartiges Programm, mit dem der Staat Eigenheimkäufern die Aufnahme einer Hypothek ermöglicht und bei eventuellen Zahlungsschwierigkeiten ein Sicherheitsnetz bietet.

Das Aufkommen von bankfremden Akteuren im niederländischen Hypothekenmarkt hat eine beidseitige Gewinnsituation geschaffen. In erster Linie ist dies eine Reaktion auf die Anreize der niederländischen Regierung, die Finanzierungslücke zu überbrücken. Dies ermöglicht Eigenheimkäufer attraktive Kreditzinsen und bietet Investoren Zugang zu einer alternativen Anlage mit höherer Bonität und höheren Erträgen. Obwohl das niederländische Modell noch jung und innovativ ist, gewinnt es immer mehr an Zugspruch weltweit, sowohl bei staatlichen Institutionen als auch bei Finanzinstituten.




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